För dem som är intresserade av ett 1031-utbyte, även kallat ett 1031-liknande eller uppskjutet utbyte, kan det här alternativet verka som en enorm pengarsparare. Detaljerat i avsnitt 1031 i Internal Revenue Code, tillåter 1031-börsen amerikanska skattebetalare att sälja viss egendom och undvika att betala kapitalvinstskatt på försäljningen direkt. Faktum är att de kan skjutas upp nästan på obestämd tid tack vare denna regel.
En av de viktigaste 1031 bytesreglerna är att den skattskyldige måste förvärva en annan fastighet inom en viss tidsperiod för att den avyttrade egendomen ska kvalificera sig för anstånd med reavinstskatter. Om den skattskyldige väntar för länge kan han helt och hållet förlora sin möjlighet till förmån på detta sätt. Eftersom kapitalvinstskatter kan vara ganska rejäla, kommer många att dra stor nytta av att utöva bytesalternativet 1031.
När man överväger möjligheten och den potentiella fördelen med ett 1031-byte, tittar många först på 1031-bytesreglerna som styr vilken typ av egendom som är berättigad till skatteuppskjutet utbyte. För det första måste både den sålda egendomen och ersättningsfastigheten innehas för affärs-, handels- eller investeringsändamål, och aktier och obligationer, sedlar och inventarier räknas inte. Personlig egendom och fastigheter, så länge de är belägna i USA, räknas så länge som de uppfyller kriterier som fastställts av Internal Revenue Code. Även boskap kan räknas enligt 1031-bytesreglerna.
För att vara berättigad till ett 1031-liknande byte måste den sålda och ersättningsfastigheten vara av liknande slag, vilket i princip betyder liknande till sin natur. En person kan till exempel byta ut en ledig tomt mot en kontorsbyggnad eller en affärsbil mot en affärsbil. Fastigheten behöver dock inte vara densamma kvalitetsmässigt.
Det finns två tidsbaserade 1031-utbytesregler som en person måste följa. Den första handlar om att identifiera en ersättningsfastighet för den fastighet som har sålts. Skattebetalaren kan inte ta mer än 45 dagar efter att ha sålt den ursprungliga egendomen för att identifiera en för att ersätta den. 45-dagarsperioden förlängs inte för icke-arbetsdagar, inklusive helger och federala helgdagar. Denna tidsperiod är dock endast avsedd för att identifiera fastigheten; skattebetalaren får ännu mer tid att köpa ersättningsfastigheten eller tillgången.
Nästa tidsbaserade 1031-regel involverar utbytesperioden. En person har 180 dagar på sig efter försäljningen av sin ursprungliga egendom på sig att ta emot den egendom eller tillgång som han ersätter den med. Alternativt kan den skattskyldige få den nya fastigheten upp till 180 dagar efter den dag då hans deklaration förfaller för det år då försäljningen av den överlåtna egendomen skedde. Den skattskyldige ska ha den nya fastigheten tillhanda senast den 180-dagarsperiod, efter försäljningsdagen eller efter förfallodagen för deklarationen, som infaller tidigare. Det finns inga undantag för någon del av 180-dagarsperioden som infaller på en helgdag eller helg.