Med preskriptivt servitut avses att använda annans egendom utan att ta äganderätt till den. Servitutet sker när fastigheten används öppet, på ett tydligt iakttagbart sätt, kontinuerligt och utan ägarens tillstånd. Även känd som negativ användning, hur lång tid det tar att upprätta ett föreskrivande servitut varierar beroende på ort. Statlig lag kan kräva allt från fem år till mer än 30 år för att skapa ett föreskrivande servitut.
Öppen och tydligt observerbar användning är nyckeln för att avgöra om ett föreskrivande servitut finns. Ett staket som satts upp flera meter över fastighetsgränsen är ett vanligt exempel på detta. Preskriptivt servitut kan fastställas om stängslet är placerat i det fria, inte i hemlighet och tydligt iakttagbart av alla. Detta är vanligt på landsbygden om ett staket sätts in utan en uppdaterad undersökning. Staketet får sitta delvis på en angränsande markägares fastighet.
Kontinuerlig användning är en annan nödvändig ingrediens för att avgöra om ett föreskrivande servitut finns. Användningen ska vara oavbruten under ett visst antal år. Detta kallas fientlig användning, inte för att det härrör från ilska, utan för att det är utan tillstånd från fastighetsägaren. Denna typ av användning är tekniskt sett intrång eftersom det är olaglig, eller utan tillstånd, invasion av en annan persons egendom.
Ett föreskrivande servitut kan föreligga mellan enskilda eller medlemmar av det allmänna och en enskild fastighetsägare. Medlemmar av allmänheten kan ta en genväg över privat egendom för att komma åt en allmän strand eller park. Om genvägen används öppet, på ett tydligt och observerbart sätt och utan tillstånd från ägaren, kan det bli ett föreskrivande servitut. Den kontinuerliga användningsklockan tickar även om fastigheten byter ägare. Om ägare A innehar fastigheten i fem år, ägare B har fastigheten i ett år och ägare C har fastigheten i två år, skulle den kontinuerliga användningen uppgå till åtta år.
Om den nuvarande ägaren är oroad över att användningen av hans fastighet blir ett preskriptivt servitut kan ett avtalsbrev eller förbud användas. För att stoppa all användning skickas ett brev med förbud mot vidare användning till enskilda användare eller anslås på fastigheten. Ett avtalsbrev kan tillåta fortsatt användning, men lägga till begränsningar och klausuler för att avbryta användningen.
Tyvärr dyker inte ett föreskrivande servitut upp vid titelsökningar. Det avslöjas bara i praktiken. När du köper en fastighet är det mycket viktigt att undersökningen och faktiska staket står i linje. Ta reda på om det finns tecken på kontinuerlig användning av någon annan än ägaren. Påvisad användning av fastigheten är lika viktig som vad som är lagligt antecknat skriftligt.