När du överväger försäljning och ersättning av kommersiella eller investeringsfastigheter kan det vara klokt att undersöka ett omvänt utbyte. Denna metod för fastighetsbyte, även känd som ett 1031 omvänt utbyte eller som ett omvänt 1031 utbyte, är ett resultat av Revenue Procedure 2000-37, en federal skattelagstiftning som antogs i USA i september 2000.
En 1031-börs är en ”säker hamn” som etablerats av IRS för att möjliggöra omständigheter som skulle tillåta skattebetalare att dra nytta av en ekonomiskt attraktiv och potentiellt lönsam möjlighet att köpa nya och sälja gamla investerings- eller kommersiella fastigheter. Ett 1031-byte omfattar ett antal fastighetstransaktioner förutom omvända byten. Fastigheter, den överlägset vanligaste varan som byts ut, kan omfatta kontorsbyggnader, lagerbyggnader, flerfamiljshus, etc. Obebyggd mark kan också inkluderas i ett 1031 omvänt utbyte så länge som tomten är i ett korrekt område.
I huvudsak är en 1031 omvänd bytestransaktion metoden där köpet av ersättningsfastigheten av en individ eller ett konsortium innan försäljningen av den överlåtna egendomen genomförs och utan negativa skatteeffekter. Den redovisade vinsten eller förlusten av en sådan transaktion av Internal Revenue Service (IRS) skjuts upp på obestämd tid, förutsatt att alla villkor, villkor och tidsgränser för utbytet är uppfyllda. Detta alternativ för fastighetsöverföring representerar ett juridiskt undvikande av vad som ofta är en betydande kapitalvinstskatt. Ersättningsfastigheten ska dock vara av lika eller större värde än den avstådda egendomen.
Vid ett omvänt byte är äganderätten eller handlingen till antingen ersättningsegendomen eller den överlåtna egendomen, mot en avgift, ”parkerad” eller innehas av en ackrediterad Exchange Accommodation Title-innehavare (EAT) i upp till 180 dagar. Efter den tiden, om den överlåtna egendomen inte har sålt, kan 1031 omvända bytestransaktionen ogiltigförklaras och eventuella kapitalvinster som härrör från transaktionen redovisas och beskattas. Ett 1031 omvänt utbyte som tar längre tid än 180 dagar, till exempel en fastighet under uppbyggnad eller renovering, kan utföras men en IRS-revision kan vägra transaktionen. Köpare av ersättningsegendomen kan handla om ytterligare ett 1031 omvänt utbyte om det fastställs att den överlåtna egendomen inte kommer att säljas inom tidsramen på 180 dagar. Återigen, men IRS kan eller kanske inte känner igen sådana ytterligare växlingstransaktioner.
Även om alla typer av kommersiella fastigheter eller investeringsfastigheter kan ges en säker hamn med hjälp av en 1031-utbyte, är den vanligaste fastigheten eftersom den oftast är föremål för kapitalvinster erkännande av IRS.