Pengganda sewa kotor adalah pengukuran yang digunakan oleh para profesional real estat untuk menilai profitabilitas properti sewa yang menghasilkan pendapatan. Ini dihitung dengan mengambil harga jual properti dan membaginya dengan potensi pendapatan sewa properti. Nilai ini dapat dihitung pada tingkat bulanan atau tahunan dan digunakan untuk menilai properti di satu area dengan properti di area yang sama. Saat membandingkan pengganda sewa kotor, atau GRM, dari dua properti, properti dengan GRM yang lebih rendah memiliki potensi keuntungan yang lebih besar.
Investor di real estate perlu mengetahui apakah mereka mendapatkan nilai yang baik dari modal yang mereka investasikan di properti. Dengan demikian, mereka membutuhkan semacam faktor penentu untuk memutuskan nilai relatif properti di area yang sama. Meskipun memiliki beberapa keterbatasan, pengganda sewa kotor adalah tolok ukur yang baik karena memberi investor gambaran singkat tentang seberapa menguntungkan properti sewaan tertentu.
Sebagai contoh cara menghitung pengganda sewa kotor, bayangkan seorang investor real estat menargetkan gedung apartemen yang memiliki harga jual $400,000 Dolar AS (USD). Untuk properti itu, pendapatan yang akan diperoleh dalam satu bulan jika semua kamar ditempati, juga dikenal sebagai pendapatan sewa kotor, adalah $8,000 USD. Untuk menghitung GRM, $8,000 USD dibagi menjadi $400,000 USD. Nilai yang dihasilkan dari 50 adalah GRM bulanan untuk properti itu.
Dilihat dari nilai nominalnya, pengganda sewa kotor adalah cara cepat untuk menilai properti di area yang sama satu sama lain. Sebuah properti yang memiliki GRM lebih rendah dari properti lain dapat dianggap lebih menguntungkan dari keduanya. Namun, ada batasan untuk penilaian cepat ini. Misalnya, GRM tidak memperhitungkan biaya operasional yang berbeda dari properti yang berbeda, juga tidak memperhitungkan total kekosongan ke dalam persamaan. Kedua masalah ini secara signifikan dapat mempengaruhi profitabilitas.
Digunakan secara terbalik, pengganda sewa kotor dapat membantu investor menilai nilai wajar properti sewaan. Misalnya, bayangkan potensi pendapatan sewa kotor properti selama sebulan adalah $5,000 USD, dan rata-rata GRM untuk properti di area sekitarnya adalah 60. Seorang investor dapat membalikkan persamaan GRM dan mengalikan 60 dengan $5,000 USD, sehingga diperoleh $300,000 USD. Jadi, $300,000 adalah perkiraan nilai properti, dan investor dapat menilai jumlah ini berdasarkan harga yang diminta penjual untuk melihat apakah properti itu layak dibeli.