En fas 2 miljöplatsbedömning (ESA) är en process på uppdrag av USA:s regering för att testa kommersiell mark och förbättringar för att fastställa nivån av miljöförorening. Den genomförs efter att en ESA i fas 1 har fastställt att det sannolikt finns kontaminering. Bedömningsprocessen hjälper till att fastställa ansvar för köpare som vill köpa fastigheten och att fastställa saneringskostnaderna.
Miljöförorening av fast egendom uppstår när farliga kemikalier eller petroleum sipprar ner i marken eller när farliga material används vid uppförandet av förbättringar. Detta kan till exempel hända när en fastighet ligger för nära en tillverkningsanläggning som dumpar kemikalier i den lokala floden. Byggmaterial innehåller ofta föroreningar som ett resultat av förändrade industristandarder som en gång godkände användningen av vissa ämnen bara för att konstatera att de är farliga för människor över tid, såsom asbest och blyfärg.
Den amerikanska regeringen fastställde strikta ansvarsnormer för köpare av kommersiella fastigheter, vilket gör varje köpare ansvarig för sanering av förorenad egendom när köpet går igenom. Detta ansvar gäller oavsett när föroreningen inträffade, vem som var ansvarig för problemet eller om köparen var medveten om problemet innan försäljningen slutfördes. Det enda undantaget är om köparen kan bevisa att han gjort en noggrann undersökning av fastigheten för att fastställa förorening. Om hans due diligence inte lyfte några röda flaggor anses han vara en ”oskyldig köpare” och är inte ansvarig för sanering.
Köpare uppfyller due diligence-kraven genom att beställa en ESA på fastigheten. En ESA har tre faser. Den första fasen är utredande. Den söker igenom fastighetens och det omgivande områdets historia efter tecken på miljöpåverkan, såsom närhet till tillverkningsanläggningar, historiska miljöincidenter och vanliga användningsområden för byggmaterial för fastighetens ålder. En fas 2 miljöplatsbedömning beställs om utredningen visar på något problem.
En fas 2 miljöplatsbedömning är testfasen. Utredaren tar prover på marken, grundvattnet och ytvattnet och testar dem för petroleum, tungmetaller, bekämpningsmedel och lösningsmedel. Han tar också prover på de byggmaterial som används vid förbättringarna och testar inomhusluftens kvalitet. Processen letar efter blyfärg, radon, kvicksilver, asbest, mögel och mögel.
American Society for Testing and Materials (ASTM) sätter standarderna för en fas 2-miljöbedömning. En konsult anlitas för att genomföra utredningen och ger beställaren en skriftlig rapport. Vanligtvis fastställer rapporten typen av förorening och exponeringsnivån samt ger en professionell åsikt om de korrigerande åtgärder som bör vidtas för att sanera fastigheten. Detta är en oumbärlig del av processen för en köpare och låter honom bestämma kostnaderna i samband med sanering på uppdrag av regeringen om han bestämmer sig för att genomföra försäljningen.