Manajemen aset properti hanyalah manajemen properti dengan memperhatikan konteks yang lebih besar daripada di mana properti itu ada. Konteks itu biasanya merupakan bisnis selain memiliki dan mengelola real estat. Contohnya mungkin termasuk manufaktur, pergudangan, penjualan ritel, penelitian dan pengembangan atau ruang kantor untuk cabang eksekutif bisnis. Apa pun konteksnya, tujuan manajemen aset properti adalah memperlakukan real estat sebagai perusahaan yang berdiri sendiri dan memaksimalkan nilainya.
Bisnis real estat yang berdiri sendiri dinilai berdasarkan pendapatan bersih yang dihasilkannya. Jika real estat tidak dirawat dengan baik, biaya untuk memperbaikinya akan dipotong dari nilai yang ditunjukkan oleh laba bersih. Anda kemudian ingin tahu bagaimana memaksimalkan laba bersih dari sebidang real estat.
Ada empat kategori umum biaya: pajak real estat, kekosongan, utilitas, dan pemeliharaan. Pajak real estat biasanya menghabiskan antara 15 persen dan 20 persen dari pendapatan properti. Yurisdiksi perpajakan yang berbeda, baik di dalam negara bagian maupun antar negara bagian, memiliki skema perpajakan yang berbeda, sehingga persentase pastinya bisa lebih tinggi atau lebih rendah. Pajak real estat adalah pengeluaran yang paling sulit untuk dikurangi. Manajemen aset properti yang bijaksana akan berusaha mengurangi penilaian penilai pajak dalam resesi.
Lowongan adalah biaya terbesar berikutnya. Dari 9 persen hingga 18 persen dari pendapatan kotor yang dijadwalkan mungkin hilang di sini. Ketika penyewa pergi, pemilik kehilangan pendapatan, biaya pengecatan dan perapihan ulang, biaya “perbaikan penyewa” baru, perbaikan yang khusus untuk kebutuhan penyewa, dan biaya sewa, seperti biaya iklan dan hukum terkait dengan persiapan dan peninjauan sewa.
Manajemen aset properti yang hati-hati akan meminimalkan omset, bahkan dengan biaya tidak selalu mencapai sewa maksimum. Mengurangi uang sewa untuk penyewa yang ada beberapa dolar sebulan lebih murah daripada biaya yang terkait dengan kepergian penyewa. Sebaliknya, lebih murah membiarkan ruang kosong sedikit lebih lama daripada menyewakannya kepada penyewa yang tidak mampu atau orang yang memiliki masalah kredit yang signifikan. Satu-satunya hal yang lebih mahal daripada kehilangan penyewa yang baik adalah mengusir penyewa yang buruk.
Utilitas adalah biaya yang signifikan bagi pemilik di ruang kantor bertingkat tinggi tetapi tidak di mal perbelanjaan, di mana ruang biasanya diukur secara individual. Dalam konteks manajemen aset properti, utilitas penting karena perusahaan bisnis yang lebih besar membayarnya baik secara langsung maupun tidak langsung. Pencahayaan, pemanas, dan AC sekarang biasanya dikendalikan oleh komputer, sensor panas, dan detektor gerakan. Pastikan ini ada dan up to date.
Pemeliharaan, yang seharusnya menghabiskan dari 8 persen hingga 12 persen dari biaya sewa, adalah tempat favorit untuk mengubah real estat. Kegagalan untuk menjaga properti dalam kondisi baik adalah strategi manajemen aset properti yang buruk. Masalah cenderung tumbuh dari waktu ke waktu, dan biaya perbaikan berlipat ganda dari biaya yang harus dikeluarkan seandainya dilakukan pada saat seharusnya. Di sisi lain, membeli perlengkapan mahal yang tidak perlu adalah pemborosan uang, tidak peduli eksekutif mana yang menginginkannya. Strategi terbaik adalah memperbaiki properti dengan benar dan pada saat yang tepat, tetapi hindari membayar berlebihan atau meningkatkan secara berlebihan.