En titelsökare söker igenom offentliga register för att lära sig så mycket som möjligt om en fastighetstitel. Även om individer kan utföra titelsökningar på egen hand, föredrar de flesta att konsultera proffs, eftersom processen kan vara lång och mödosam, och titelsökare är skickliga på att avslöja information som kan vara utmanande att hitta. Människor anlitar vanligtvis en titelsökare under deposition som en del av deras undersökning av ett potentiellt fastighetsköp, och titelsökningar kan också krävas för att refinansiera en fastighet, ta ett bygglån eller köpa en titelförsäkring.
När en titelsökare anställs kan han eller hon köra antingen en fullständig eller begränsad sökning, beroende på kundens behov. I båda fallen är målet med sökningen att avslöja information som kan bli ett hinder för överlåtelse av fastigheten, eller som kan bli ett problem för fastighetsägaren. Till exempel kan en titelsökning avslöja att ett skifte tekniskt sett är inlåst, utan servitut från grannar för att nå närmaste väg.
Vid en titelsökning bekräftar titelsökanden att den angivna ägaren av fastigheten verkligen är ägare, och att det inte finns några panträtter i fastigheten, såsom pant eller dom mot fastighetsägaren. Titelsökare letar också efter personer med ett juridiskt intresse av en fastighet, till exempel en frånvarande delägare. De bekräftar också detaljerna om fastigheten och ser till att beskrivningarna av fastigheten och dess gränser är korrekta.
Titelsökare tittar också på restriktioner som kan finnas på plats, såsom servitut, förverkade mineralrättigheter och andra frågor. Detta är utformat för att hjälpa människor att undvika obehagliga överraskningar. Om någon till exempel köper en fastighet med virkesrätt som har sålts till ett virkesföretag har virkesföretaget rätt att tillträda fastigheten och ta bort virket. Titelsökare används också för att kontrollera taxeringsgraden, som kan variera beroende på var fastigheten ligger. Någon kan till exempel bli förvånad över att få veta att man utöver en vanlig fastighetsskattesats på en procent också är skyldiga att betala en extra kommunalskatt på en halv procent.
En titelsökare behöver utmärkta forskningskunskaper och goda relationer med personer som har information om fastighetstitlar. Detta inkluderar regionala fastighetsregister, titelbolag och banker. De flesta titelsökare är skickliga med datorer, men kan också gå igenom äldre poster lagrade i reskontra, och de måste ha skarpa ögon för problem. Om en titelsökare misslyckas med att identifiera ett problem med en fastighet kan han eller hon hållas ansvarig.