En fastighetsstängning, eller förlikning, är det datum då äganderätten övergår. Avslutningsombudet förbereder ett uttalande som listar debiteringar och krediter för båda parter. De debiteringar som anges för säljaren kallas för säljarens stängningskostnader.
Ansvaret för vissa av dessa avgifter kan förhandlas, även om lokala lagar kan diktera vem som betalar för vissa föremål. Såvida inte en inteckning övertas av köparen, är en av de mest betydande kostnaderna för säljarens stängning varje hypotekslån. Säljaren är också ansvarig för alla registrerade skatter och mekanikerpanträtter.
Majoriteten av fastighetstransaktioner hanteras med hjälp av en professionell agent. Säljaren och agenten avtalar om en avgift som ska betalas av säljarens medel. Om säljaren anlitar en advokat för att övervaka någon del av processen, skulle utestående avgifter till den advokaten betraktas som säljarens stängningskostnader.
De flesta länder kräver att säljaren tillhandahåller försäkran om en tydlig egendomsrätt till köparen. Detta görs ofta genom ett titelförsäkringsbolag och inkluderar avgifter för en titelsökning och en försäkring som skyddar köparen om en avvikelse i titeln upptäcks vid ett senare tillfälle. Denna del av titelförsäkringen är en del av säljarens stängningskostnader, även om köparen ofta måste köpa en titelpolicy också. Köparens del garanterar endast att han inte har lagt några panträtter mot fastigheten före stängning.
Flera överlåtelseavgifter tas ut under stängningen, varav de flesta betalas av säljaren. Vissa länder, som Storbritannien, bedömer stämpelskatter på fastighetstransaktioner. Om fastigheten är en del av en villaägarförening eller andelsägande, kommer säljarens stängningskostnader även att inkludera överlåtelseavgifter för dessa organisationer.
Andra stängningskostnader för säljaren kan inkludera en markundersökning, en bostadsgaranti eller en inspektion. På vissa orter är dessa artiklar obligatoriska. I områden där de inte krävs rekommenderar fastighetsproffs vanligtvis att köparen åtminstone skaffar en säkerhetsinspektion innan stängning.
Övriga kostnader delas normalt mellan säljaren och köparen, även om ansvaret ofta kan förhandlas. Dessa inkluderar depositionsavgifter, notarieavgifter, banköverföringsavgifter, registreringsavgifter, porto och avgifter för förberedelse av dokument. Eftersom fastighetsskatten i allmänhet betalas i efterskott är säljaren skyldig att betala skatt till stängningsdagen, även om en köpare kan få betala dessa om så anges i avtalet. Om säljaren har gjort depositionsbetalningar för försäkringar och skatter, kommer beloppet på spärrkontot att återbetalas till honom efter stängning.
Säljarens stängningskostnader inkluderar vanligtvis ett proportionellt belopp för vatten och verktyg. Säljaren kan erbjuda sig att köpa en bostadsgaranti för köparen även när det inte är lagligt skyldigt att göra det. Han kan också lämna bidrag för att uppgradera vissa fastighetsbrister. I vissa fall kan säljaren erbjuda sig att betala poäng som bedömts av köparens hypoteksbolag för att hjälpa köparen att få finansiering.
När man förbereder sig för att sälja en fastighet bör en ägare få en uppskattning av säljarens stängningskostnader. Denna initiala uppskattning kommer att vara ungefärlig, eftersom många avgifter beror på det slutliga försäljningspriset. När fastigheten är under kontrakt kommer stängningsagenten att ge båda parter en uppskattning i god tro, vilket bör bidra till att minska eventuella obehagliga överraskningar vid stängningen.