En fastighetsmätning är en skiss eller karta över en bit mark som visar fastighetsgränser och fysiska egenskaper, som floder, bäckar och vägar. Vissa undersökningar noterar också topografisk information, som höjd och markdensitet; bostadsdokument visar vanligtvis platsen för hus och andra strukturer också. I de flesta fall behandlas dessa kartor som officiella register och kan bland annat användas för att lösa fastighetstvister, ta reda på markvärdet och bestämma ägarhistorik. Hur undersökningar utarbetas och exakt vad de innehåller kan variera från plats till plats, och mycket beror på vilken typ av fastighet det är fråga om. De huvudsakliga målen – nämligen att skapa ett permanent register över markplacering och fastighetslinjer – är dock mer eller mindre konsekventa över hela linjen.
Bostadsundersökningar
Fastighetsundersökningar kan göras för bostäder, kommersiella och obebyggda mark, och de tenderar att följa lite olika regler i varje kategori. Bostadsundersökningar är oftast de vanligaste och finns i två grundläggande former. Den första är en undersökning av ”husläge”, som ibland också kallas en ”drive-by”-undersökning, och dess mål är att visa platsen för huset och andra stora strukturer på fastigheten, samt orienteringen av dessa strukturer i förhållande till varandra.
Mer detaljerade undersökningar, ofta kallade fastighetsmätningar, innehåller vanligtvis mycket mer information. Medan kartor över huslägen ger fastighetsägare en känsla av vad som finns och var, ger ett matrikeldokument vanligtvis en känsla av auktoritet när det gäller gränser, servitut och fastighetsgränser. Lantmätare går vanligtvis till fastigheten och gör mätningar i realtid, som jämförs med arkiverade markböcker för att skapa en mer komplett bild av vad som finns var.
Överväganden för kommersiell mark
Kartor över kommersiella fastigheter inkluderar ibland var byggnader och strukturer finns, men de är vanligtvis inriktade på områdesgränser och begränsningar av fastighetsanvändning. ”Zonindelning” är en process som används av många lokala myndigheter för att kontrollera vilken typ av aktivitet som kan hända på en viss bit mark. De flesta zoner ritas med hjälp av ett rutnät över breda områden; en fastighetsundersökning kan ge företagare en god uppfattning om var inom det nätet de sitter.
Servitut och lokalt ägda genomfartsleder är vanligtvis också en viktig del av dessa undersökningar. Många städer och städer kräver att vissa delar av annars privatägd mark hålls fria från hinder för att ge lokala tjänstemän tillgång till reparation och underhåll av saker som allmännyttiga ledningar, sanitära tjänster och naturgasledningar. Verksamheter som bryter mot eller försvårar dessa servitut döms ofta till böter.
Obebyggd fastighet
Undersökningar av ledig mark är vanligtvis mycket enklare än bostads- eller kommersiella projekt, och i de flesta fall handlar det inte om mer än en anteckning om fastighetens gränser och servitut. Redan existerande markrättigheter är också viktiga. I många skogar, till exempel, tillåts skogshuggare och naturforskare att fritt gå in och använda resurserna; obebyggd strandmark har ofta tillträdesrätter för lokala invånare. Denna information noteras vanligtvis på markmätningar som ett sätt att hålla reda på inte bara var marken finns utan även hur den används.
Vem gör undersökningen
Markägare kan ofta rita sina egna undersökningar ganska exakt genom att studera markboken och titta på officiella kommunala dokument, men denna typ av ”hemgjorda” undersökningar är sannolikt inte definitiva. De flesta människor anlitar opartiska, tredje parts lantmätare för att upprätta mer auktoritativa kartor. Dessa personer arbetar ibland för oberoende lantmäteriföretag, även om de också kan utses av domstolar eller andra statliga organ.
Roll i marktransaktioner
Fastighetsundersökningar görs oftast när mark säljs. Köpare och säljare vill oftast ha en tydlig bild av var gränser och servitut går, och att sätta exakta gränser kan också hjälpa när det gäller att fastställa ett rimligt pris. Många lokala lagar och förordningar kräver faktiskt att säljare också inkluderar officiella undersökningar i sina försäljningsdokument. Detta skapar ett permanent, officiellt register, och det kan också hjälpa till att undvika misstag eller bedrägerier.
Betydelse för hypotekslångivare
Hypotekslångivare vill ofta ha en undersökning innan de lånar ut pengar till antingen privata eller kommersiella investerare, och många försäkringsbolag kräver detta också. Även om detta har gjorts tidigare, vill långivare vanligtvis ha något helt nytt, ofta daterat inom sex månader från slutdatumet. En uppdaterad fastighetsundersökning kommer att återspegla alla senaste ändringar av fastigheten, som tillägg av ett staket eller uppfart; den kommer också att notera användningsändringar, som övergången från en restaurang till en kontorsbyggnad. Rapporten ger alla inblandade i en marköverlåtelse en tydlig bild av exakt vad som köps, samt en uppdaterad känsla av markens realtidsvärde, med hänsyn till inflation och aktuella markpriser.
Tvistelösning
Detaljerade kartor kan också vara mycket användbara när det gäller att ge en auktoritativ bild av exakt var den ena personens land stannar och den andras börjar. Tvister mellan grannar om fastighetsgränser är ganska vanliga. En fastighetsbesiktning i sig kan räcka för att lösa en mer vänskaplig tvist, men för större frågor, som när en granne vill bygga något på mark som den andra tror är hans, kan saken behöva avgöras i domstol. Domare kräver nästan alltid en objektiv fastighetsundersökning i dessa fall, ibland faktiskt utförd av en av domstol utsedd lantmätare. Nyare handlingar jämförs ofta med äldre undersökningar som finns hos staden eller länet för att kunna avgöra vem som äger vad.
Kommersiella tvister använder ofta dessa typer av dokument för att avgöra vad som kan eller inte kan göras med viss egendom. En företagare som vill sätta upp något som ett slakteri eller en skrotgård – både sådant som skulle påverka andra närliggande företag och deras kunder – kan beställa en undersökning för att försäkra sig om att han eller hon är inom rätt zon för verksamheten, eller för att klargöra om det finns tillräckligt med utrymme eller inte. Lokala lagar kräver vanligtvis ett visst avstånd mellan så kallade ”störande” företag och grannar, och en fastighetsundersökning kan vara ett definitivt sätt att se om dessa utrymmeskrav uppfylls.
Renoveringar
Särskilt när det kommer till bostadsfastigheter är renoveringar en annan vanlig anledning att göra en undersökning. Människor som vill lägga till saker som simbassänger eller skjul, eller som vill utöka rummen utåt, måste vanligtvis först ta reda på var deras fastighetsgräns går. Villaägare som omedvetet gör intrång i en grannes mark står ofta för kostnaden för att riva och flytta renoveringsprojekt, vilket kan vara mycket dyrt och obehagligt. I de flesta fall gäller detta även för landskapsprojekt. En person som planterar träd eller buskar i vad han bara tror är sin trädgård kan omedvetet ge dem till sin granne.
Taxering
Många länder och orter bedömer fastighetsskatten baserat på relativ markstorlek och värde, och många skattemyndigheter konsulterar undersökningar för att komma fram till utgångsvärden. Fastighetsskatten är ofta något komplex och beror på värdet på både marken och eventuella strukturer. Undersökningar är vanligtvis inte helt definitiva i detta område, men de kan erbjuda en utgångspunkt. De ger skattetjänstemän en bra uppfattning om hur stor mark är, vilket kan hjälpa dem att beräkna hur mycket den är värd; de kan också ge markägare en uppfattning om hur skatter kommer att bedömas och en uppskattning av vad de sannolikt kommer att vara skyldiga.