Untuk menghitung penyusutan properti investasi, penting untuk mengetahui klasifikasi masa manfaat properti tersebut. Penyusutan adalah pengukuran penurunan nilai aset dari waktu ke waktu karena penggunaan atau kerusakan. Untuk tujuan perpajakan, masa manfaat aset dapat ditemukan dalam skedul penyusutan yang dicetak oleh otoritas pajak pemerintah. Di Amerika Serikat, otoritas ini adalah Internal Revenue Service (IRS).
Menghitung depresiasi properti investasi memungkinkan keuntungan pajak yang dapat diklaim oleh investor properti terhadap pendapatan investasinya. Jumlah aktual yang dapat diklaim akan tergantung pada jumlah yang dibayarkan untuk properti, jenis properti, dan metode penyusutan yang digunakan. Seorang investor tidak dapat mengurangi seluruh biaya properti pada tahun pembelian. Karena properti akan berguna selama beberapa tahun, dan karena itu menghasilkan pendapatan dari waktu ke waktu, biayanya tersebar selama periode waktu yang sama.
Di Amerika Serikat, sebagian besar depresiasi bisnis dihitung menggunakan Modified Accelerated Cost Recovery System, juga dikenal sebagai MACRS. IRS memberikan informasi mengenai kelas pemulihan properti dan periode pemulihan, atau masa manfaat, dan metode penyusutan yang diizinkan. Properti sewa residensial dan struktur komersial adalah dua klasifikasi penyusutan utama. Periode penyusutan properti investasi untuk properti sewa residensial adalah 27.5 tahun, dan periode untuk bangunan komersial adalah 39 tahun.
Di bawah sistem MACRS, satu-satunya metode penyusutan yang dapat digunakan untuk properti sewa tempat tinggal atau bangunan komersial adalah penyusutan garis lurus. Ini berarti bahwa total penyusutan properti investasi yang diperbolehkan, atau biaya investasi, akan dibagi rata selama umur kena pajak dari aset tersebut. Dasar atau jumlah yang diinvestasikan dalam aset adalah biaya properti investasi ditambah biaya penyelesaian, seperti biaya abstrak, biaya pencatatan, dan asuransi kepemilikan.
Properti harus digunakan dalam bisnis atau aktivitas yang menghasilkan pendapatan agar depresiasi diperbolehkan. Karena penyusutan properti investasi diklaim setiap tahun, dasar, atau nilai, aset tersebut berkurang sebesar jumlah penyusutan tahunan yang diizinkan. Hal ini berlaku setiap tahun selama umur aset, terlepas dari apakah pembayar pajak benar-benar mengklaim jumlah penuh yang diizinkan atau tidak.
Saat menghitung penyusutan properti investasi, hanya biaya investasi yang berlaku untuk bangunan yang dapat disusutkan, dan bukan biaya tanah tempat bangunan tersebut berada. Tanah tidak dapat disusutkan karena tidak digunakan atau aus seperti struktur atau aset lainnya. Namun, biaya penyiapan lahan, seperti pembuatan taman, dapat disusutkan jika dikaitkan dengan properti yang dapat disusutkan dan masa pakainya dapat ditentukan.