HELOC, atau jalur kredit ekuitas rumah, adalah jenis pinjaman hipotek. Seperti halnya semua jenis pinjaman, semakin baik tingkat bunga dan persyaratan pinjaman, semakin sedikit peminjam harus membayar kepada pemberi pinjaman selama masa pinjaman. Untuk memahami cara mendapatkan tarif HELOC terbaik, mungkin bermanfaat untuk memahami cara kerja jalur kredit ekuitas rumah.
Ketika peminjam membuka HELOC, dia mengakses ekuitas di rumahnya. Ekuitas adalah perbedaan antara nilai properti dan utang. Sebuah rumah yang saat ini bernilai $100,000 Dolar AS (USD) dengan saldo pinjaman hipotek sebesar $75,000 USD memiliki ekuitas $25,000 USD.
Jalur kredit ekuitas rumah bekerja seperti kartu kredit. Peminjam dengan ekuitas $25,000 USD di rumah mereka mungkin dapat mengambil jalur kredit ekuitas rumah hingga $25,000 USD. Setelah HELOC dibuka, peminjam dapat mengakses dana hingga jumlah maksimum batas kredit. Seperti kartu kredit, peminjam dikenakan bunga untuk jumlah berapa pun yang diakses dari jalur kredit. Jika tidak ada jumlah yang diakses dan jumlah penuh HELOC tersedia, maka peminjam umumnya tidak membayar bunga.
Perbedaannya dengan kartu kredit adalah dengan HELOC peminjam hanya dapat mengakses dana untuk jangka waktu tertentu. Ini disebut periode pengundian. Setelah periode ini berakhir, dana tidak lagi dapat diakses dan peminjam harus membayar kembali jumlah terutang yang jatuh tempo.
Untuk mendapatkan harga HELOC terbaik, peminjam harus memiliki riwayat kredit yang positif dan nilai kredit yang baik. Sementara penilaian kredit dan sejarah merupakan faktor penting dalam semua pinjaman hipotek, sangat penting dengan HELOC. Alasan untuk ini adalah bahwa HELOC biasanya merupakan hipotek kedua pada sebuah rumah dan dianggap lebih rendah dari hipotek pertama. Jika peminjam default pada hipotek dan pemberi pinjaman dipaksa untuk menyita dan menjual rumah, pemberi pinjaman yang memegang hipotek pertama memiliki hak pertama untuk setiap dana dari penjualan rumah.
Jika ada sisa hasil setelah pemegang hipotek pertama dilunasi, maka pemberi pinjaman dengan hipotek bawahan dibayar. Sering kali pemberi pinjaman dengan hipotek bawahan tidak dilunasi secara penuh atau sama sekali, menciptakan kerugian finansial bagi pemberi pinjaman. Ini membuat HELOC menjadi pinjaman yang lebih berisiko bagi pemberi pinjaman daripada hipotek konvensional. Oleh karena itu pemberi pinjaman umumnya akan memiliki persyaratan kredit yang lebih ketat untuk HELOC daripada pinjaman konvensional.
Untuk mendapatkan harga HELOC terbaik, penting juga untuk memiliki ekuitas di rumah. Pemberi pinjaman melihat sesuatu yang dikenal sebagai loan to value (LTV) dan gabungan loan to value (CLTV). Loan to value dihitung dengan membagi jumlah pinjaman hipotek dengan nilai rumah. Misalnya, jika pinjaman hipotek sama dengan $80,000 USD dan nilai rumah adalah $100,000 USD, pinjaman hipotek memiliki LTV 80%.
CLTV dihitung dengan menjumlahkan semua pinjaman yang terkait dengan properti dan membagi jumlah tersebut dengan nilai properti. Jika sebuah rumah memiliki hipotek pertama sebesar $80,000 USD dan hipotek kedua sebesar $10,000 USD, CLTV akan sama dengan 90%. Untuk mendapatkan tarif HELOC terbaik, sebaiknya memiliki jumlah LTV dan CLTV yang lebih rendah karena semakin tinggi kedua angka ini, semakin besar risiko bagi pemberi pinjaman. Banyak pemberi pinjaman bahkan memiliki maksimum LTV dan CLTV pada pinjaman mereka.
Terakhir, peminjam yang ingin menemukan tarif HELOC terbaik didorong untuk meluangkan waktu untuk meneliti dan mempertimbangkan berbagai pemberi pinjaman yang berbeda. Disarankan agar peminjam memberi tahu calon pemberi pinjaman bahwa dia sedang berbelanja dan mencari suku bunga dan persyaratan terbaik. Banyak situs menyediakan daftar suku bunga saat ini yang ditawarkan oleh pemberi pinjaman utama dan beberapa bahkan akan mengirimkan permintaan pinjaman pelanggan ke pemberi pinjaman yang berbeda, menyebabkan pemberi pinjaman bersaing satu sama lain untuk bisnis.