Petugas escrow adalah pihak ketiga yang netral yang memegang dana lewat antara pembeli, penjual atau pemberi pinjaman. Rekening yang dioperasikan oleh petugas disebut rekening escrow. Rekening escrow berfungsi baik sebagai alat negosiasi dengan itikad baik maupun sebagai alat keamanan; mereka menunjukkan komitmen sungguh-sungguh pihak yang membayar untuk sebuah kesepakatan dengan mengunci dana yang dijamin untuk pihak penerima. Petugas escrow juga bisa menjadi petugas pinjaman yang membuat rekening untuk menyimpan dana yang digunakan untuk pembayaran hipotek, asuransi dan pajak properti. Agen escrow juga dapat mengawasi aspek lain dari suatu transaksi, seperti penandatanganan dokumen, pelaksanaan asuransi judul ketika berhadapan dengan real estate, dan proses lain yang terlibat dalam penutupan kesepakatan. Dengan kata lain, petugas escrow membantu memastikan bahwa segala sesuatu yang terlibat dalam transaksi berjalan secara legal dan adil.
Penggunaan petugas escrow terutama terkait dengan transaksi real estat. Ketika berurusan dengan properti, petugas escrow dapat digunakan saat kontrak tertunda antara penjual dan pembeli. Pembeli memberikan sejumlah uang kepada petugas escrow, yang disimpan ke rekening pihak ketiga yang netral sampai transaksi selesai, dimana semua dana ditransfer ke penjual. Petugas escrow juga dapat menangani setoran uang yang sungguh-sungguh — berbeda dari uang muka hipotek — yang disetorkan ke rekening escrow untuk menunjukkan kepada penjual bahwa calon pembeli serius dalam mengejar properti.
Rekening escrow real estat tidak hanya terjadi antara calon pembeli dan penjual; mereka dapat berfungsi untuk setiap kesepakatan yang terjadi antara dua pihak. Sebuah perusahaan pemberi pinjaman, daripada memberikan lump sum kepada peminjam, dapat melepaskan sebagian dari pinjaman dari waktu ke waktu melalui rekening escrow. Ketika penyewa membayar uang jaminan untuk sewa, pemilik biasanya akan menyimpan dana tersebut di rekening escrow untuk menjamin bahwa uang penyewa disimpan di tempat yang aman dan netral. Mengenai pemilik properti dengan hipotek, rekening escrow dapat dibuat oleh perusahaan pemberi pinjaman hipotek – bertindak sebagai petugas escrow – khusus untuk menyimpan dana untuk melunasi pembayaran hipotek, pajak properti dan asuransi.
Petugas escrow, sebagai pihak ketiga yang netral, umumnya dilatih dan diperlengkapi untuk menangani setiap aspek transaksi. Petugas escrow untuk satu transaksi cukup membantu mentransfer dana pembelian; petugas escrow lain dapat membantu menangani hampir setiap detail kesepakatan dari awal hingga akhir. Petugas escrow juga menangani transaksi yang lebih rumit, seperti hak gadai, di mana satu pihak melunasi utang pihak lain dengan imbalan pembayaran dengan bunga. Seseorang yang mencari petugas escrow biasanya dapat menemukan seseorang yang bekerja untuk sebuah perusahaan judul atau lembaga keuangan.