Tiga jenis pendekatan atau metode yang berbeda untuk melakukan penilaian adalah pendekatan biaya, perbandingan pasar, dan pendapatan. Pendekatan ini adalah model ekonomi yang mewakili cara yang berbeda untuk memperkirakan nilai properti. Penilai menggunakan keahlian mereka untuk menentukan pendekatan yang paling relevan untuk jenis properti yang dipermasalahkan. Menilai properti lebih merupakan teknik daripada latihan faktual, dan pendekatan penilaian menyediakan konteks di mana penilai memberikan pendapat ahlinya.
Nilai properti hanya dapat ditentukan secara definitif ketika properti tersebut dijual. Sampai pembelian aktual dilakukan untuk menetapkan harga yang dibayar pembeli aktual di pasar terbuka, setiap diskusi tentang nilai properti bersifat spekulatif. Penilaian mencoba menggunakan model penilaian untuk memperkirakan nilai properti atau akan dijual dalam keadaan tertentu. Nilai properti tidak selalu sama dengan harga yang akan dibayar pembeli di bawah kondisi pasar saat ini atau di masa depan, jadi penilaian apa pun adalah panggilan penilaian ahli yang diberikan di bawah batasan tertentu.
Salah satu kendala utama adalah pendekatan penilaian. Penilai harus memutuskan konstruksi ekonomi mana yang dapat memberikan estimasi nilai terbaik. Keputusan untuk menggunakan satu pendekatan penilaian daripada yang lain sering bergantung pada jenis properti yang dipermasalahkan dan konteks di mana penilaian dilakukan. Sangat jarang hanya satu pendekatan penilaian satu-satunya cara untuk menilai properti.
Pendekatan biaya menetapkan nilai dengan menentukan biaya penggantian aktual properti. Ini memperhitungkan biaya untuk membeli tanah dan mereplikasi perbaikan menggunakan tenaga dan bahan yang tersedia saat ini. Pendekatan penilaian ini paling sering digunakan pada properti unik dan oleh perusahaan asuransi ketika menyusun pembayaran hasil polis. Dalam hal ini, pertanyaan penilaian bukanlah untuk apa properti itu akan dijual di pasar terbuka tetapi apa yang dibutuhkan pemiliknya untuk membangun kembali struktur yang tepat.
Perbandingan pasar, atau pendekatan penjualan yang sebanding, digunakan untuk menilai tempat tinggal keluarga tunggal. Ini menetapkan nilai dengan membandingkan properti dengan properti serupa yang telah dijual baru-baru ini di pasar lokal. Setiap bagian properti secara fungsional dan situasional unik, dan tidak ada perbandingan properti serupa yang dapat sepenuhnya menentukan kemungkinan harga jual. Penilai menggunakan penilaian terbaik mereka untuk memilih properti yang sebanding dan memperkirakan nilai pasar berdasarkan penjualan aktual.
Pendekatan pendapatan menetapkan nilai properti berdasarkan ekstrapolasi nilai arus pendapatan properti saat ini dan masa depan. Pendekatan penilaian ini paling sering digunakan untuk menilai properti komersial, seperti bangunan apartemen multi-unit. Penilai mengambil daftar sewa, misalnya, dan menggunakan nilainya saat ini, kemungkinan tingkat kekosongan, dan tingkat kemungkinan meningkat dari waktu ke waktu untuk mencapai pendapat ahli tentang nilai properti.