Proses penyitaan adalah mekanisme hukum di mana kreditur atau pemegang hak gadai dapat secara hukum mendapatkan kendali atas sepotong properti dari debitur yang telah gagal untuk menghormati persyaratan hipotek atau perjanjian utang. Negara bagian dan negara yang berbeda memiliki undang-undang yang menentukan seberapa cepat pemegang hak gadai dapat melakukan penyitaan setelah pembayaran yang terlewat. Pemilik rumah kehilangan semua hak kepemilikan atas properti setelah pemegang hak gadai menyitanya.
Ketika peminjam gagal melakukan pembayaran hipotek tepat waktu, perusahaan hipotek biasanya menilai biaya penalti dan memberi tahu biro kredit tentang keterlambatan pembayaran. Banyak pemberi pinjaman mencoba untuk mengakomodasi peminjam yang tertinggal dalam pembayaran hipotek mereka karena proses penyitaan bisa mahal. Agen penagihan yang dipekerjakan oleh bank berusaha menghubungi peminjam dan menagih hutang yang belum dibayar. Pemberi pinjaman dapat memilih untuk mengambil alih peminjam yang tidak mampu membayar, atau mengizinkan peminjam untuk mencoba penjualan pra-penyitaan.
Penjualan pra-penyitaan melibatkan peminjam yang tidak dapat menjual rumah mereka karena harga pasar telah jatuh di bawah saldo hutang hipotek, dan sekarang tidak mampu lagi melakukan pembayaran hipotek. Pemegang hak gadai setuju untuk mengizinkan peminjam menjual rumah dengan harga kurang dari jumlah yang terutang pada hipotek. Penjualan ini juga dikenal sebagai “penjualan singkat”, dan baik peminjam maupun pemegang hak gadai harus menyepakati harga dengan pembeli sebelum rumah dapat dijual. Peminjam yang berhasil menegosiasikan penjualan singkat menghindari penyitaan tetapi, jika kesepakatan tidak dapat dicapai, pemberi pinjaman biasanya bergerak maju dengan proses penyitaan.
Seorang pemegang hak gadai mengajukan petisi kepada pengadilan setempat untuk menyita rumah tersebut. Seorang hakim meninjau dokumen yang berkaitan dengan penempatan hak gadai dan bukti dari pemberi pinjaman bahwa peminjam telah gagal memenuhi kewajiban gadai. Peminjam memiliki hak untuk mengajukan banding atas penyitaan tetapi umumnya, jika pemberi pinjaman dapat membuktikan bahwa peminjam gagal bayar, hakim mengizinkan pemegang hak gadai untuk menyita rumah. Pemindahan akta dicatat di gedung pengadilan yang memindahkan rumah dari peminjam ke pemegang hak gadai. Proses penyitaan putusan pengadilan berakhir dengan pemegang hak gadai menjual properti dan menggunakan dana yang terkumpul untuk melunasi utang peminjam.
Proses penyitaan bisa mahal bagi pemegang hak gadai dalam hal biaya hukum. Beberapa pemegang hak gadai melelang rumah yang diambil alih dengan harga di bawah harga pasar untuk menghindari biaya pemeliharaan jangka panjang. Pemberi pinjaman yang tidak melelang rumah sering menerima tawaran yang lebih tinggi dengan menjual rumah dengan bantuan agen daftar, tetapi biaya agen dan pajak menghabiskan hasil penjualan.