Istilah “lis pendens” adalah bahasa Latin untuk “setelan tertunda.” Ini diajukan terhadap properti nyata untuk menunjukkan bahwa judul properti dipertanyakan, atau bahwa semacam gugatan yang melibatkan properti dapat terjadi dalam waktu dekat. Ketika seseorang mengajukan pemberitahuan seperti itu, itu berfungsi sebagai pemberitahuan publik bahwa properti tersebut terlibat dalam tuntutan hukum. Bagi pembeli properti, pemberitahuan hukum ini umumnya dianggap sebagai penolakan, karena dapat mendevaluasi properti, memperumit pemindahan hak, atau membuat tidak mungkin memperoleh hipotek atas properti tersebut.
Salah satu alasan paling umum untuk mengajukan lis pendens adalah ketika sebuah properti disita. Jika pemberi pinjaman merasa bahwa penyitaan akan diperlukan, pemberitahuan tersebut mencegah segala upaya untuk menjual properti untuk menghindari tindakan tersebut, karena pemberitahuan hukum akan muncul pada pencarian judul. Satu juga dapat diajukan jika seseorang merasa bahwa dia memiliki klaim hukum untuk judul properti, atau dalam keadaan lain di mana orang ingin mempertanyakan keabsahan judul properti.
Sebuah properti dapat dijual dengan lis pendens on file. Pemberitahuan hukum tidak menghalangi penjualan atau membatalkan judul, meskipun dapat memperumit proses penjualan. Paling umum, pembeli memilih untuk tidak membeli properti yang terlibat dalam gugatan yang tertunda, atau mereka tidak dapat memperoleh pinjaman untuk membeli properti karena pemberi pinjaman khawatir tentang hasil gugatan. Dalam hal agunan yang diambil alih, setelah penyitaan selesai, pemberitahuan dibatalkan.
Sebagai aturan umum, adalah praktik yang baik untuk menghindari properti yang terjerat dalam litigasi. Bahkan jika properti dibeli secara sah dan ini dapat dibuktikan, pemilik properti baru dapat terseret ke dalam proses pengadilan juga, dan gugatan itu dapat menghambat pengembangan properti, penjualan kembali, dan kegiatan lainnya. Pembeli berhak menentukan bahwa keadaan hukum diselesaikan sebelum membeli untuk melindungi diri mereka sendiri.
Untuk mengajukan pemberitahuan gugatan yang tertunda, seseorang biasanya harus pergi ke kantor tempat akta tanah didaftarkan. Dokumen ditambahkan ke file mengenai properti tertentu, bersama dengan data tentang sejarah penjualan properti dan sejarah pajak properti. Akibatnya, ketika seseorang menarik akta, lis pendens juga akan muncul, mengingatkan orang akan adanya potensi gugatan.