Kapitalisasi pendapatan adalah metode yang digunakan oleh investor atau calon investor untuk memproyeksikan perkiraan nilai investasi dengan menghitung arus kas saat ini dalam hubungannya dengan risiko yang diharapkan. Arus kas bisnis mengacu pada pendapatan sehari-hari dari bisnis itu, sedangkan kapitalisasi adalah pengembalian investasi dalam bentuk keuntungan. Metode kapitalisasi pendapatan memungkinkan investor untuk mengukur estimasi pengembalian dari sejumlah investasi potensial terhadap risiko dengan tujuan untuk menentukan kesepakatan terbaik.
Ilustrasi sederhana tentang kapitalisasi pendapatan dapat ditunjukkan dengan menggunakan contoh seorang investor yang memiliki sejumlah uang untuk diinvestasikan. Katakanlah investor memiliki pilihan untuk berinvestasi di salah satu dari tiga kompleks apartemen bernama A, B dan C. Apartemen A terletak di lingkungan yang baik, dan setiap unit disewakan dengan harga $1,500 US Dollar (USD) per bulan. Apartemen B terletak di lingkungan yang sedikit kurang aman, tetapi setiap unit juga berharga $1,500 Dolar AS (USD). Kemudian, apartemen C terletak di lingkungan yang agak tidak aman, dan setiap apartemen berharga $1,000 US Dollar (USD) per bulan. Apartemen C memiliki 150 unit sewa, sedangkan apartemen A dan B masing-masing memiliki 70 unit. Setiap bangunan kompleks menelan biaya yang sama.
Calon investor akan menerapkan kapitalisasi pendapatan dalam situasi ini dengan mempertimbangkan kapitalisasi versus risiko. Apartemen C mungkin tampak bagus, tetapi fakta bahwa lingkungan tidak aman adalah risiko yang memengaruhi investasi dengan menjauhkan calon penyewa, meninggalkan beberapa unit kosong. Juga, apartemen B bukanlah investasi yang baik ketika apartemen A tersedia dengan harga yang sama dan terletak di area yang lebih baik.
Apartemen A akan menghasilkan pengembalian terbaik dari waktu ke waktu karena berada di lingkungan yang baik, dan permintaan unit sewa di bagian kota itu tinggi. Investasi semacam itu bahkan dapat dihargai di masa depan karena kekuatan permintaan dan pasokan terbatas bekerja untuk mendorong harga sewa apartemen di lingkungan itu ke atas. Dengan demikian, kapitalisasi perkiraan pendapatan untuk apartemen A adalah yang terbaik dari pilihan yang tersedia.
Kapitalisasi pendapatan juga dapat diterapkan pada pilihan investasi lain selain real estat. Satu-satunya kelemahan metode penilaian pendapatan potensial untuk investasi ini adalah bahwa investasi tersebut harus memiliki arus kas yang dapat diproyeksikan. Misalnya, kapitalisasi pendapatan dapat diterapkan pada unit sewa karena pendapatan yang diharapkan dari unit dapat ditentukan hingga batas waktu yang ditentukan. Pendapatan ini kemudian dapat dibandingkan dengan risiko untuk mengetahui apakah investasi tersebut sepadan dengan harga yang diminta.