Derivatif properti adalah jenis instrumen keuangan tertentu di mana nilai derivatif berfluktuasi tergantung pada perubahan aset real estat. Kontrak yang mencakup derivatif tersebut biasanya ditulis berdasarkan indeks properti real estat; indeks yang dibangun dengan baik dan berbasis luas sangat penting untuk jenis transaksi keuangan ini. Transaksi ini cukup kompleks, sehingga biasanya korporasi atau investor canggih yang menggunakan derivatif. Contoh derivatif properti adalah kontrak forward, total return swap, atau obligasi dengan derivatif dalam struktur obligasi.
Kontrak berjangka dan kontrak masa depan adalah transaksi yang paling umum menggunakan derivatif properti. Dalam kontrak masa depan yang khas, seorang investor membuat kesepakatan untuk membayar sejumlah tertentu pada waktu tertentu di masa depan. Investor lain kemudian akan membayar kelipatan dari indeks properti yang disepakati. Kelipatan ini tetap. Cara sederhana untuk melihat ini adalah bahwa masing-masing pihak bertaruh pada hasil keuangan masa depan yang berbeda.
Beberapa investor real estat komersial menggunakan strategi seperti swap. Ini melakukan pembayaran berdasarkan indeks suku bunga. Derivatif properti memungkinkan investor untuk berada di pasar properti tanpa harus benar-benar membeli dan menjual bangunan. Untuk alasan ini, istilah lain untuk perdagangan dengan derivatif properti adalah real estat sintetis.
Jika investor memiliki properti sewaan dan pinjaman dengan pembayaran tetap, variasi dalam jumlah sewa yang dapat dia bebankan berarti dia mungkin tidak dapat menutupi pembayaran ini dengan jumlah pendapatan yang dia terima dari properti. Menggunakan derivatif dapat membantu mengatasi kemungkinan ini; investor dapat memanfaatkan fluktuasi nilai bangunan tanpa harus menjualnya. Tarif sewa sering naik dan turun dengan nilai properti, sehingga turunannya dapat membantu memberikan penghasilan tambahan pada saat sewa rendah. Kesulitan dalam hal ini adalah dalam memutuskan dengan tepat turunan apa yang terbaik untuk digunakan.
Pada dasarnya, transaksi keuangan dengan derivatif properti memiliki dua rekanan yang menukarkan uang tunai berdasarkan nilai indeks yang disepakati. Disarankan agar investor real estat hanya menggunakan derivatif sederhana dan derivatif yang sangat cocok dengan properti fisik yang terlibat, karena investor yang berinvestasi pada derivatif kompleks berisiko bangkrut. Namun, jika digunakan dengan hati-hati, turunan properti dapat membantu menstabilkan real estat komersial dan membantu melindungi dari penjualan paksa.
Inggris Raya telah menjadi pemimpin dunia dalam penggunaan derivatif properti. Indeks yang paling umum digunakan di Inggris untuk properti komersial adalah Invest Property Databank. Indeks ini juga digunakan di beberapa negara lain antara lain Australia, Jerman, Swiss, Prancis, Italia, dan Swiss. Adalah penting bahwa indeks yang digunakan dalam transaksi derivatif dapat diandalkan. Di Amerika Serikat, dua indeks yang paling umum digunakan adalah National Council of Real Estate Investment Fiduciaries Index dan Standard and Poor’s Index.