Derivatif hipotek adalah jenis instrumen investasi keuangan yang bergantung pada nilai yang mendasari hipotek rumah. Investor membeli dan menjual saham derivatif ini, yang memiliki banyak karakteristik dengan saham tradisional dan reksa dana. Sementara berinvestasi dalam derivatif dapat membantu perusahaan mengurangi risiko, mereka juga dapat menyebabkan kerugian finansial yang besar. Derivatif hipotek berdasarkan pinjaman subprime merupakan kontributor utama resesi dan krisis hipotek di Amerika Serikat (AS) selama awal abad ke-21.
Pasar derivatif kredit adalah sebagian besar dari pasar keuangan global, dan derivatif hipotek hanyalah sebagian kecil dari pasar kredit ini. Setiap kelompok derivatif hipotek mewakili sejumlah besar pinjaman hipotek, dan dapat mencakup ratusan atau bahkan ribuan hipotek rumah individu. Dengan menyatukan pinjaman dengan cara ini, bank membantu memberikan peluang kepemilikan rumah kepada lebih banyak orang sekaligus mengurangi risiko kerugian finansial mereka sendiri jika pembeli gagal memenuhi kewajiban pembayaran mereka.
Ketika individu ingin mengamankan pinjaman rumah, mereka bertemu dengan bank atau pemberi pinjaman untuk mengajukan hipotek. Bank meminjamkan uang kepada individu, kemudian pada dasarnya menjual pinjaman tersebut kepada perusahaan investasi atau derivatif. Bank membayar perusahaan biaya untuk layanan ini, dan sebagai imbalannya, perusahaan derivatif setuju untuk bertanggung jawab untuk memastikan bank menerima pembayaran pinjaman. Bank kehilangan banyak keuntungan potensial yang terkait dengan pinjaman ini, tetapi juga membebaskan diri mereka dari banyak risiko. Sebaliknya, baik potensi imbalan maupun risiko diserap oleh perusahaan investasi.
Perusahaan investasi melakukan perhitungan rumit untuk membantu mereka memutuskan apakah akan mengambil kelompok derivatif hipotek tertentu. Mereka menganalisis hipotek berdasarkan nilai rumah, tingkat bunga, dan kemungkinan bahwa setiap pemilik rumah akan gagal bayar. Jika kerugian yang diharapkan lebih kecil dari imbalan yang diharapkan, perusahaan akan memutuskan untuk mengambil derivatif. Dalam hal ini, perusahaan investasi dan investornya dapat memperoleh keuntungan besar jika semua pemilik rumah melakukan pembayaran sesuai kesepakatan, atau jika nilai properti naik. Perusahaan-perusahaan ini juga dapat kehilangan uang jika pemilik rumah gagal membayar pinjaman, atau jika nilai properti menurun.
Banyak masalah yang terkait dengan derivatif hipotek melibatkan hipotek subprime, atau pinjaman yang diberikan kepada pembeli dengan kredit buruk. Dalam upaya untuk memenuhi tujuan laba dan pertumbuhan yang agresif, beberapa bank mungkin memberikan hipotek kepada peminjam yang kemungkinan tidak akan membayarnya kembali. Ini dapat mencakup orang-orang dengan pendapatan yang tidak terverifikasi, mereka yang membeli rumah dengan harga tinggi tanpa ekuitas, atau pembeli yang memiliki sejarah buruk dalam membayar kembali pinjaman yang mereka ambil. Ketika ini terjadi, perusahaan derivatif dan investasi kehilangan uang. Selama resesi atau krisis ekonomi lainnya, banyak pemilik rumah dapat gagal membayar pinjaman mereka, yang menyebabkan kerugian finansial yang signifikan bagi bank, perusahaan investasi, dan pemilik rumah.