Juga dikenal sebagai deflasi agunan atau deflasi terburuk, deflasi utang adalah situasi di mana nilai aset yang digunakan sebagai jaminan untuk pinjaman menurun nilainya. Ketika ini terjadi, pemberi pinjaman mungkin merasa perlu untuk menyesuaikan persyaratan dan ketentuan pinjaman untuk menjaga tingkat risikonya dalam kisaran yang dapat diterima. Sementara pemberi pinjaman biasanya mencoba untuk menghindari penerimaan agunan yang menunjukkan beberapa potensi kehilangan nilainya selama masa pinjaman, bahkan aset yang dianggap cenderung terapresiasi nilainya dapat menjadi korban deflasi utang dalam keadaan yang tepat.
Salah satu cara untuk memahami dampak deflasi utang adalah dengan mempertimbangkan pemberian hipotek untuk membeli rumah. Pada saat pinjaman disetujui, nilai pasar rumah sedikit lebih banyak dari jumlah total yang harus dibayar pada hipotek. Dengan pemikiran ini, pemberi pinjaman bersedia menerima real estat yang dibeli sebagai jaminan pinjaman. Dalam banyak situasi, properti akan menghargai nilainya selama bertahun-tahun, atau setidaknya mempertahankan nilai awalnya. Akibatnya, pemberi pinjaman aman, mengetahui bahwa bahkan jika pemilik rumah gagal membayar hipotek, properti dapat dijual dan saldo pinjaman dapat diperoleh kembali.
Jika properti itu terdepresiasi daripada menghargai nilainya, pemberi pinjaman akan membandingkan harga pasar saat ini yang dapat dikuasai properti dengan sisa saldo hipotek. Jika tingkat deflasi utang meningkat, dan akhirnya melampaui nilai properti, ini menempatkan pemberi pinjaman dalam situasi berisiko tinggi, karena kemampuan untuk menjual properti dan menutupi saldo hipotek tidak ada lagi. Pada titik ini, pemberi pinjaman dapat mencoba untuk menegosiasikan kembali hipotek sebagai sarana untuk meminimalkan risiko, atau bahkan meminta pinjaman jatuh tempo jika properti diantisipasi untuk terus terdepresiasi dan kemungkinan gagal bayar sudah dekat.
Tindakan yang dapat diambil pemberi pinjaman ketika terjadi deflasi utang akan diatur oleh peraturan yang dibuat oleh lembaga pemerintah yang mengawasi pembelian properti di dalam batas-batas negara tempat hipotek ditulis. Dalam beberapa kasus, pilihan untuk memanggil hipotek terbatas, di mana pemberi pinjaman tidak dapat memanggil hipotek jatuh tempo sampai nilai properti turun di bawah jumlah tertentu, atau pemilik rumah benar-benar melewatkan sejumlah pembayaran berturut-turut pinjaman. Jenis pemeriksaan dan keseimbangan ini membantu meminimalkan kesempatan bagi pemberi pinjaman untuk memanggil hipotek berdasarkan situasi jangka pendek yang sementara menyebabkan agunan kehilangan nilai yang pada akhirnya pulih setelah situasi tersebut diselesaikan. Sebelum berkomitmen pada perjanjian hipotek, pemohon sebaiknya mengetahui secara spesifik apa yang dapat dan tidak dapat dilakukan oleh pemberi pinjaman jika deflasi utang merusak nilai aset atau aset yang digunakan sebagai jaminan untuk pinjaman.