Amortisasi terbalik – juga disebut amortisasi negatif dalam bisnis pinjaman – adalah konsep di mana amortisasi pinjaman bekerja mundur. Pada pinjaman normal, seperti hipotek, peminjam harus membayar kembali jumlah pokok tertentu setiap bulan ditambah bunga. Bunga mulai cukup tinggi pada pinjaman ini, seringkali beberapa ratus dolar dibandingkan dengan hanya beberapa ratus dolar pembayaran pokok. Amortisasi terbalik membebankan jumlah bunga yang lebih rendah pada awal pinjaman, dan kemudian menjadi lebih tinggi saat peminjam melakukan pembayaran. Pinjaman yang sangat umum yang bekerja dengan cara ini adalah hipotek tingkat yang dapat disesuaikan, meskipun beberapa jenis hipotek terbalik dapat bekerja dengan cara ini juga.
Tujuan dari amortisasi terbalik adalah untuk mendapatkan peminjam pembayaran awal yang rendah, yang memungkinkan mereka untuk membayar pinjaman lebih mudah. Seiring berjalannya pinjaman, peminjam mungkin mengharapkan untuk meningkatkan pendapatan untuk mengimbangi kenaikan pembayaran pokok dan bunga. Misalnya, pinjaman bisnis dapat bekerja dengan cara ini menggunakan pembayaran balon. Pembayaran awal rendah untuk bisnis baru karena perusahaan-perusahaan ini umumnya tidak memiliki arus kas yang cukup untuk pembayaran pinjaman besar. Setelah tiga sampai lima tahun, pembayaran balon besar muncul, dengan sebagian besar pembayaran ini menuju bunga, yang menebus pembayaran rendah di tahun-tahun awal pinjaman.
Hipotek rumah adalah jenis pinjaman lain di mana amortisasi terbalik lazim. Di sini, hipotek dapat menggunakan nama hipotek tingkat yang dapat disesuaikan (ARM), yang berarti pinjaman dimulai dengan tingkat bunga rendah dan kemudian meningkat pada interval tertentu. Misalnya, ARM 5/1 menunjukkan potensi kenaikan persen tahunan dalam tingkat bunga pinjaman setelah lima tahun. Pinjaman hipotek ini menghasilkan amortisasi terbalik karena suku bunga hampir selalu meningkat, membuat pinjaman lebih mahal. ARM juga merupakan pinjaman berbahaya karena pembayaran meningkat dan peminjam mungkin tidak dapat mengikutinya.
Sebagian besar pemberi pinjaman menyediakan beberapa jenis bagan amortisasi atau jadwal lain untuk menjelaskan efek amortisasi terbalik. Pemahaman yang pasti diperlukan karena pinjaman ini dapat menjadi jauh lebih mahal daripada pinjaman tradisional, memberikan pembayaran yang lebih rendah di awal periode pinjaman. Selain itu, informasi diperlukan untuk orang-orang yang tidak berencana memiliki pinjaman untuk seluruh periode pinjaman. Peminjam dapat memanfaatkan amortisasi terbalik dengan melunasi pinjaman atau menjual properti dalam periode ARM awal. Pada dasarnya, ini adalah teknik menghemat uang saat meminjam uang dari pemberi pinjaman.