En HELOC, eller en hemlån, är en typ av hypotekslån. Som med alla typer av lån, ju bättre ränta och villkor på lånet är, desto mindre kommer låntagaren att behöva betala till långivaren under lånets löptid. För att förstå hur man får de bästa HELOC-räntorna kan det vara till hjälp att förstå hur ett hemkapitalkredit fungerar.
När en låntagare öppnar en HELOC får han tillgång till eget kapital i sitt hem. Eget kapital är skillnaden mellan vad en fastighet är värd och vad som är skyldig. Ett hem som för närvarande är värt 100,000 75,000 USD (USD) med ett saldo på 25,000 XNUMX USD i bolån har XNUMX XNUMX USD i eget kapital.
En hemkapitalkredit fungerar ungefär som ett kreditkort. En låntagare med $25,000 25,000 USD i eget kapital i sitt hem kan kanske ta ut en hemkapitalkredit på upp till $XNUMX XNUMX USD. När en HELOC väl har öppnats kan låntagaren få tillgång till medel upp till det maximala beloppet för kreditgränsen. Liksom ett kreditkort debiteras låntagaren ränta för alla belopp som nås från kreditgränsen. Om inget belopp nås och hela beloppet för HELOC är tillgängligt, betalar låntagaren i allmänhet ingen ränta.
Där det skiljer sig från ett kreditkort är med en HELOC att låntagaren bara kan få tillgång till pengarna under en viss tid. Detta kallas dragningsperioden. När denna period löper ut är medlen inte längre tillgängliga och låntagaren måste betala tillbaka det utestående beloppet som ska betalas.
För att få de bästa HELOC-räntorna bör en låntagare ha positiv kredithistorik och en bra kreditvärdering. Även om kreditvärdering och historia är en viktig faktor i alla bolån, är det särskilt viktigt med en HELOC. Anledningen till detta är att en HELOC vanligtvis är den andra inteckningen på en bostad och anses vara underställd den första inteckningen. Om en låntagare misslyckas med bolånet och långivaren tvingas utmäta och sälja bostaden, har långivaren som innehar första bolånet första rätt till någon av medlen från försäljningen av bostaden.
Om det finns några intäkter kvar efter att den första panthavaren har betalats av, så betalas långivaren med den underställda inteckningen. Ofta betalas långivaren med det underordnade bolånet inte av i sin helhet eller alls, vilket skapar en ekonomisk förlust för långivaren. Detta gör ett HELOC till ett mer riskabelt lån för en långivare att uppstå än ett konventionellt bolån. Därför kommer en långivare i allmänhet att ha strängare kreditkrav för ett HELOC än för ett konventionellt lån.
För att få de bästa HELOC-priserna är det också viktigt att ha eget kapital i bostaden. Långivare tittar på något som kallas lån till värde (LTV) och kombinerat lån till värde (CLTV). Belåning till värde beräknas genom att dividera beloppet av ett bostadslån med värdet på bostaden. Till exempel, om ett bolån är lika med 80,000 100,000 USD och värdet på ett hem är 80 XNUMX USD, har hypotekslånet en LTV på XNUMX %.
CLTV beräknas genom att lägga ihop alla lån som är associerade med en fastighet och dividera det numret med värdet på fastigheten. Om ett hem har en första inteckning på 80,000 10,000 USD och en andra inteckning på 90 XNUMX USD, skulle CLTV vara XNUMX %. För att få de bästa HELOC-räntorna är det bra att ha lägre LTV- och CLTV-belopp eftersom ju högre dessa två siffror är, desto större är risken för långivaren. Många långivare har till och med LTV- och CLTV-maximum på sina lån.
Slutligen uppmuntras låntagaren som vill hitta de bästa HELOC-räntorna att ta sig tid att undersöka och överväga en mängd olika långivare. Det rekommenderas att låntagaren informerar potentiella långivare att han shoppar runt och letar efter den bästa räntan och villkoren. Många webbplatser ger en lista över de nuvarande räntorna som erbjuds av stora långivare och vissa kommer till och med att skicka kunders låneförfrågningar till olika långivare, vilket får långivare att konkurrera med varandra om verksamheten.