I USA är en förvaltarhandling en handling som ger äganderätt till utmätta fastigheter, antingen till högbudsgivaren på auktionen eller till långivaren om inget bud matchar eller överstiger den utestående skulden. En förvaltarhandling skiljer sig väsentligt från köp- och försäljningshandlingen som förmedlar äganderätten från en säljare till en köpare i en traditionell fastighetstransaktion, eftersom den inte inkluderar de flesta förbund och garantier som finns i ett köp- och köpebrev.
De flesta fastighetsförsäljningar i USA finansieras av ett lån, ofta säkrat med en inteckning och ett skuldebrev. I händelse av att köparen misslyckas med lånet, är långivarens utväg att återta fastigheten och sälja den på auktion. Ett 20-tal stater kräver att långivaren lämnar in en stämningsansökan mot låntagaren för att genomföra återtagandet, vanligen kallad rättslig avskärmning eftersom processen sker under domstolens överinseende.
De återstående staterna tillåter dock ett förfarande som kallas icke-rättslig avskärmning, där egendomen kan återtas och säljas utan att behöva inhämta domstolens tillstånd. I dessa stater ges en förtroendehandling till en tredje part — förvaltaren — som säkerhet för betalningen av lånet. Förtroendehandlingen bemyndigar förvaltaren att fortsätta med utmätningsförfaranden efter intyg från långivaren om att lånet är i fallissemang, och skiljer sig från en förvaltarhandling, som skapas först efter att fastigheten utmäts och säljs på auktion.
När fastigheter utmäts i en utomrättslig talan är förvaltaren ansvarig för att sälja fastigheten för att täcka skulden. Varje stat har sina egna krav, men i allmänhet måste låntagaren först uppmärksammas på att lånet är i fallissemang. Om inga överenskommelser kan träffas mellan låntagaren och långivaren, går förvaltaren vidare med försäljningen, offentliggör och genomför själva försäljningen, vilket vanligtvis är en auktion som genomförs av förvaltaren på trappan till tingshuset i det län där det fastigheten är belägen. Fastigheten säljs till högbudsgivaren, även om det vanligtvis är så att om det vinnande budet är mindre än beloppet på lånet, kommer äganderätten till fastigheten att återgå till långivaren.
Efter en utmätningsauktion övergår äganderätten till fastigheten via en förvaltarhandling, vilket är en handling som upprättats av förvaltaren som överlåter äganderätten till den vinnande budgivaren, eller till långivaren om det höga budet är mindre än den utestående skulden. Detta skiljer sig från köp- och köpebrevet som följer med en traditionell försäljning av fastigheter, vilket garanterar att titeln är fri från panträtter eller andra belastningar, en representation som vanligtvis garanteras av titelförsäkring.
En förvaltarhandling, å andra sidan, överför äganderätten till fastigheten utan någon representation eller garanti om förekomsten av andra moln på äganderätten, och täcks inte av äganderättsförsäkringen. Det är därför experter inom området rekommenderar att nybörjare fastighetsinvesterare inte köper utestängd egendom på auktion, utan från långivare själva efter att de har tagit äganderätten till fastigheten, när äganderätten kommer att förmedlas med ett fynd och köpebrev.