De flesta bostads- eller fastighetsköpare i USA får en inteckning när de köper ett hem. Ett bolån är i huvudsak ett lån från en bank eller annan långivare för köpeskillingen av bostaden. Köparen måste sedan göra månatliga betalningar till långivaren tills hela lånet är betalt. När en gäldenär kommer efter med betalningarna kan långivaren inleda utmätningsförfarande. En husägare som står inför utmätning kan ha utmätningsalternativ, inklusive refinansiering av bostaden, sälja bostaden, verkställa en handling i stället för utmätning eller ansöka om konkursskydd.
Utmätningsförfaranden kommer att variera något beroende på jurisdiktion, men grundkonceptet förblir detsamma. När en gäldenär är försummelse i de månatliga betalningarna, kan långivaren omedelbart kräva att det totala lånebeloppet ska betalas. Långivaren kan sedan begära att domstolen ska utmäta fastigheten, vilket ger långivaren tillbaka laglig äganderätt till bostaden.
Ett av de många avskärmningsalternativen är att försöka refinansiera lånet. Många långivare kommer faktiskt att samarbeta med låntagaren för att hitta ett sätt att refinansiera bostaden. I vissa fall kommer de att lägga till de sena betalningarna till slutet av lånet eller återbetala lånet. Om långivaren inte kommer att arbeta gäldenären, kan en gäldenär kunna hitta en annan långivare som kommer att refinansiera hela lånet och därmed undvika utmätning.
Eftersom den praktiska verkligheten med ett utmätningsförfarande är att hela saldot av lånet förfaller till betalning, är ett annat av utmätningsalternativen att sälja fastigheten. Om det aktuella marknadsvärdet på bostaden är lägre än vad som är skyldigt på bolånet, kan gäldenären få tillstånd från långivaren att sälja fastigheten vid blankning. Vid en blankning säljs fastigheten för fastighetens nuvarande marknadsvärde och långivaren går med på att efterlåta eventuellt kvarvarande underskott på lånet.
En handling i stället för avskärmning är ett av de mindre populära avskärmningsalternativen; det har dock fördelar jämfört med en avskärmning. En handling i stället för avskärmning undertecknar helt enkelt egendomen tillbaka till långivaren utan behov av en formell avskärmningsprocess. Fördelen för gäldenären är att all ytterligare skuldsättning som uppstår i ett utmätningsförfarande undviks. Den offentliga karaktären av en utmätning undviks också genom att verkställa en handling i stället för utmätning.
För gäldenärer som tror att deras nuvarande ekonomiska situation sannolikt kommer att förbättras, är en ansökan om konkursskydd ett av de bästa utmätningsalternativen. Automatisk vilandeförklaring beviljas när en konkursansökan görs, vilket hindrar alla borgenärer från att fortsätta, eller inleda, indrivningsansträngningar. Under konkursen kanske gäldenären kan vidta åtgärder för att hinna med betalningarna och helt undvika utmätningen.