När en husägare inte kan betala sina inteckningar, har långivaren i allmänhet en avtalsenlig rätt att utmäta och återkräva husägarens egendom. Detta fenomen är känt som en avskärmning. När utmätningen handläggs genom en rättegång benämns den som en rättslig utmätning. I huvudsak, under ett rättsligt utmätningsförfarande, utfärdar en domstol en dom till förmån för långivaren och godkänner en sheriffs försäljning av huset. Intäkterna från försäljningen går till att tillgodose den utestående bolåneskulden.
Under en typisk rättslig utestängningsprocess lämnar långivaren in ett klagomål och ett meddelande från Lis Pendens till domstolen. I stort sett beskriver dessa dokument den utestående skulden och förklarar varför långivaren ska få utmäta fastigheten. Husägarna är vanligtvis skyldiga att underrättas om klagomålet. Vanligtvis sker meddelande genom direkt delgivning, genom ett utskick eller genom publicering i en tidning. Husägare har i allmänhet rätt att inställa sig i domstol för att berätta sin sida av saken.
Om domstolen fastställer att skulden är legitim och förblir obetald, i strid med villkoren i bolånekontraktet mellan husägaren och långivaren, kommer domstolen sannolikt att meddela en dom till förmån för långivaren för det totala beloppet som är skyldigt på huset. Detta inkluderar i allmänhet alla kostnader i samband med den rättsliga avskärmningsprocessen. Domstolen kommer sedan att utfärda en stämning som tillåter en sheriffs försäljning av fastigheten. Sheriffförsäljning hålls vanligtvis i form av auktioner som är öppna för alla medlemmar av allmänheten och som hålls på offentlig plats.
På auktionen tilldelas högstbjudande vanligtvis fastigheten, under förutsättning att domstolen godkänner försäljningen. I stort sett måste en budgivare betala kontant vid tidpunkten för försäljningen eller leverera en rejäl deposition på huset, med resterande belopp som betalas strax efter försäljningen. När den godkänts levereras en handling som kallas länsmanshandling till den nya husägaren. Pantbrevet antecknas sedan, varvid högstbjudande registreras som rekordfastighetsägare.
Fastigheter som beslagtas och säljs vidare genom rättslig utmätning är ofta mindre riskfyllda att köpa än fastigheter som har utmäts utomrättsligt. En icke-rättslig utmätning följer vanligtvis utmätningskrav som har fastställts i lag. Vid en rättslig utmätning, eftersom en domstol har förordnat om utmätning av egendomen, kan föreläggandet endast återkallas av annan domstol.