Hipotek bawah air adalah pengaturan hipotek yang secara efektif membuat pemiliknya memiliki lebih banyak hutang pada properti daripada nilai pasar saat ini. Umumnya, situasi hipotek bawah air tidak muncul ketika pembeli mengambil hipotek pertama. Kondisi ini cenderung muncul ketika hipotek kedua atau ketiga diambil, atau jika faktor-faktor di dalam area tersebut menyebabkan properti terdepresiasi nilainya secara tidak terduga.
Salah satu cara paling umum untuk masuk ke situasi hipotek bawah air adalah ketika pemilik properti memilih untuk membiayai kembali hipotek yang ada. Pemberi pinjaman dapat menawarkan opsi untuk meminjam ekuitas yang ada di properti. Dalam beberapa kasus, ini bisa menjadi pilihan yang bisa diterapkan, dengan asumsi ada sejumlah besar ekuitas yang dibangun. Namun, jika jumlah ekuitas relatif kecil, solusi ini dapat dengan cepat menyebabkan tingkat hutang properti yang melebihi nilai pasar saat ini. Ketika ini terjadi, pemilik properti pada dasarnya berada dalam situasi hipotek bawah air.
Cara umum lain yang hipotek mengambil aspek bawah air adalah pergeseran nilai properti. Ketika rezoning atau perubahan lain di daerah tersebut terjadi, ada kemungkinan bahwa nilai pasar untuk properti akan turun di bawah total hipotek yang beredar saat ini. Ini pada dasarnya menciptakan situasi di mana pemilik tidak akan dapat menjual properti untuk pendapatan yang cukup untuk melunasi semua hutang saat ini.
Dalam beberapa kasus, situasi hipotek bawah air terjadi karena pemilik rumah memilih untuk memperpanjang pinjaman terhadap properti. Misalnya, ada banyak pemberi pinjaman yang akan memperpanjang hipotek ketiga berdasarkan riwayat kredit dan keamanan pekerjaan pemohon. Namun, jika pemilik kehilangan pekerjaannya dan tidak mampu membayar semua hipotek yang belum dibayar, hipotek ketiga secara efektif menempatkan keuangan pemilik ke dalam situasi bawah air.
Krisis perumahan juga dapat menciptakan situasi hipotek bawah air. Ketika ada permintaan ruang hidup yang melebihi jumlah unit yang tersedia di area tersebut, harga untuk setiap rumah akan naik secara signifikan. Hasil akhirnya adalah bahwa nilai pasar sementara naik, dan hipotek diambil untuk memenuhi harga saat ini. Ketika krisis berakhir dan nilai pasar turun, pemilik dibiarkan berutang lebih banyak pada rumah mereka daripada nilai properti yang sebenarnya. Pada titik ini, pemilik akan merasa hampir tidak mungkin untuk menjual properti dengan harga yang cukup untuk menutupi biaya hipotek, dan kemungkinan besar akan gagal bayar.