Ketika mempertimbangkan penjualan dan penggantian properti komersial atau investasi, mungkin bijaksana untuk melihat pertukaran terbalik. Metode pertukaran properti ini, juga dikenal sebagai pertukaran terbalik 1031 atau sebagai pertukaran 1031 terbalik, adalah hasil dari Prosedur Pendapatan 2000-37, undang-undang pajak federal yang diberlakukan di AS pada bulan September 2000.
Pertukaran 1031 adalah “pelabuhan aman” yang didirikan oleh IRS untuk memungkinkan keadaan yang memungkinkan pembayar pajak untuk memanfaatkan peluang yang menarik secara finansial dan berpotensi menguntungkan untuk membeli baru dan menjual investasi lama atau properti komersial. Pertukaran 1031 mencakup sejumlah transaksi properti selain pertukaran terbalik. Real estat, sejauh ini merupakan komoditas yang paling sering dipertukarkan, dapat mencakup gedung perkantoran, gudang, gedung apartemen, dll. Tanah yang belum dikembangkan juga dapat dimasukkan dalam pertukaran terbalik 1031 selama kavling tersebut berada di area yang dikategorikan dengan benar.
Pada dasarnya, transaksi pertukaran terbalik 1031 adalah metode di mana pembelian properti pengganti oleh individu atau konsorsium sebelum penjualan properti yang dilepaskan dilakukan dan tanpa efek pajak yang merugikan. Keuntungan atau kerugian yang diakui dari transaksi semacam itu oleh Internal Revenue Service (IRS) ditangguhkan tanpa batas waktu, dengan asumsi semua syarat, ketentuan, dan batas waktu pertukaran terpenuhi. Opsi transfer properti ini merupakan penghindaran hukum dari apa yang sering kali merupakan pajak capital gain yang substansial. Namun, properti pengganti harus memiliki nilai yang sama atau lebih besar daripada properti yang dilepaskan.
Dalam pertukaran terbalik, hak milik atau akta untuk properti pengganti atau properti yang dilepaskan, dengan biaya tertentu, “diparkir” atau dipegang oleh Pemegang Hak Akomodasi Pertukaran (EAT) yang terakreditasi hingga 180 hari. Setelah waktu itu, jika properti yang dilepaskan belum terjual, transaksi pertukaran terbalik 1031 dapat dibatalkan dan setiap keuntungan modal yang dihasilkan dari transaksi tersebut diakui dan dikenakan pajak. Pertukaran terbalik 1031 yang memakan waktu lebih lama dari 180 hari, misalnya properti yang sedang dibangun atau direnovasi, dapat diselesaikan tetapi audit IRS dapat menolak transaksi tersebut. Pembeli properti pengganti dapat mentransaksikan kembali 1031 pertukaran terbalik lainnya jika ditentukan bahwa properti yang dilepaskan tidak akan dijual dalam jangka waktu 180 hari. Sekali lagi, bagaimanapun, IRS mungkin atau mungkin tidak mengenali transaksi pertukaran lebih lanjut tersebut.
Sementara semua jenis properti komersial atau investasi dapat diberikan pelabuhan yang aman menggunakan pertukaran 1031, yang paling umum adalah real estat karena paling sering tunduk pada pengakuan keuntungan modal oleh IRS.