Pendekatan perbandingan penjualan adalah salah satu cara penilai real estat menentukan nilai properti. Pendekatan ini biasanya digunakan dalam penjualan real estat perumahan, tetapi juga dapat digunakan untuk bangunan komersial. Pendekatan perbandingan penjualan mempertimbangkan harga jual properti serupa yang terletak di atau dekat lingkungan yang sama. Penyesuaian dibuat untuk fitur unik atau ketentuan hukum.
Ketika penilai real estat melakukan penilaian properti menggunakan pendekatan perbandingan penjualan, dia biasanya akan menarik harga jual aktual dari penjualan real estat masa lalu. Penjualan yang diselesaikan ini biasanya dalam jangka waktu tertentu, seperti tiga hingga enam bulan sebelumnya. Penilaian real estat yang dilakukan dengan pendekatan perbandingan penjualan biasanya akan mempertimbangkan penjualan yang telah diselesaikan untuk properti serupa. Misalnya, penilaian yang dilakukan pada kondominium satu kamar tidur tidak akan mempertimbangkan penjualan yang sudah selesai untuk rumah lima kamar tidur.
Penjualan yang telah selesai biasanya diambil dari properti yang berlokasi dekat atau dalam lingkungan yang sama. Hal ini disebabkan oleh fakta bahwa nilai pasar dapat bervariasi secara substansial dari satu lingkungan ke lingkungan berikutnya, bahkan di kota yang sama. Penilaian real estat yang dilakukan dengan pendekatan perbandingan penjualan tunduk pada konsep ekonomi penawaran, permintaan, dan substitusi.
Ketika penawaran properti tinggi dan permintaan rendah, nilai pasar cenderung turun. Jika penawaran rendah dan permintaan tinggi, nilai pasar yang sama biasanya akan lebih tinggi. Substitusi adalah gagasan bahwa jika harga satu jenis barang terlalu tinggi, pembeli potensial akan menemukan barang pengganti dengan harga lebih rendah yang akan memenuhi kebutuhan mereka. Misalnya, jika pasangan muda membutuhkan tempat tinggal dua kamar tidur, mereka dapat mengganti kondominium dua kamar tidur yang harganya lebih rendah daripada rumah terpisah dua kamar tidur.
Fitur properti yang unik mungkin memerlukan penyesuaian saat menggunakan pendekatan perbandingan penjualan. Faktor-faktor seperti perbaikan besar, peralatan mutakhir, jenis jendela dan pintu tertentu, tata letak lantai, dan kondisi keseluruhan properti dapat menghasilkan nilai penilaian yang lebih tinggi atau lebih rendah dari rata-rata pasar. Misalnya, jika kondominium satu kamar tidur adalah satu-satunya properti dalam radius 5 mil (8 km) yang memiliki perapian, nilai penilaiannya kemungkinan akan sedikit lebih tinggi daripada penjualan yang diselesaikan pada tempat tinggal serupa. Demikian pula, jika kondisi properti secara keseluruhan buruk dibandingkan dengan properti lain di area yang sama, nilai yang dinilai pasti lebih rendah dari rata-rata.