Pengarsipan penyitaan terjadi ketika pemegang hak gadai properti mengajukan pemberitahuan untuk mengambil kepemilikan properti karena kegagalan debitur untuk membayar utang. Pengajuan biasanya diajukan di gedung pengadilan dan dalam banyak kasus seorang hakim harus menyetujui atau menolak permintaan tersebut. Ketika pengajuan penyitaan telah disetujui, pemegang hak gadai dapat membuat pengaturan untuk mengambil alih kepemilikan properti atau menjualnya.
Dalam banyak kasus, pengajuan penyitaan melibatkan hipotek dan jenis pinjaman rumah lainnya. Pinjaman tersebut sering memiliki jangka waktu yang berlangsung hingga 30 tahun dan peminjam harus melakukan pembayaran bulanan sampai utang telah dilunasi. Sebuah pinjaman masuk ke default jika peminjam gagal untuk melakukan pembayaran yang dijadwalkan secara teratur, meskipun di beberapa negara peminjam memiliki masa tenggang 90 hari atau lebih sebelum pemberi pinjaman dapat membuat pengajuan penyitaan. Tergantung pada perjanjian pinjaman yang tepat dan hukum setempat, peminjam mungkin memiliki pilihan untuk masuk ke dalam rencana modifikasi pinjaman dengan pemberi pinjaman sebagai alternatif untuk penyitaan. Jika pemberi pinjaman melakukan penyitaan, penjualan diatur dan hasil dari penjualan diterapkan pada hutang yang belum dibayar.
Selain pemberi pinjaman, entitas lain dapat menempatkan hak gadai pada real estat. Otoritas pajak di banyak negara memiliki hak hukum untuk menempatkan hak gadai di rumah jika pemiliknya gagal menyelesaikan pajak properti atau bahkan pajak penghasilan. Kreditur dan penyedia layanan juga dapat mencoba untuk menempatkan hak gadai pada real estat jika pemilik properti gagal untuk melunasi hutang yang telah jatuh tempo. Sebuah properti tunggal mungkin memiliki beberapa hak gadai di atasnya tetapi di banyak negara setiap pemegang hak gadai dapat membuat pengajuan penyitaan bahkan jika pemilik properti tidak ketinggalan hipotek utama.
Beberapa tempat, termasuk banyak lokasi di Amerika Serikat memiliki undang-undang yang memungkinkan pemegang hak gadai untuk membuat pengajuan penyitaan tanpa harus pergi ke pengadilan. Dalam kasus seperti itu, kontrak hipotek mencakup klausa kuasa penjualan yang memberi pemegang hak gadai hak untuk mengambil alih kendali properti segera setelah hak gadai gagal. Pemegang hak gadai harus mengajukan pemberitahuan penyitaan di gedung pengadilan tetapi juru tulis dan bukan hakim harus menyetujui pengarsipan dan pemilik properti tidak memiliki kesempatan untuk menentang pengarsipan.
Karena tekanan inflasi, harga properti di banyak negara cenderung naik dari waktu ke waktu. Pemegang hak gadai seringkali dapat menghasilkan keuntungan dengan menjual rumah yang diambil alih. Selama resesi yang parah, harga rumah terkadang turun dalam hal ini nilai rumah bisa jatuh di bawah saldo hutang yang jatuh tempo di masa lalu. Dalam situasi seperti itu, pemberi pinjaman dapat mengambil kerugian sebagai akibat dari penyitaan di rumah. Akibatnya, beberapa pemegang hak gadai lebih menyukai rencana modifikasi pinjaman selama masa resesi.