Seorang pencari judul menyisir catatan publik untuk mempelajari sebanyak mungkin tentang judul properti. Sementara individu dapat melakukan pencari judul sendiri, kebanyakan lebih memilih untuk berkonsultasi dengan profesional, karena prosesnya bisa panjang dan sulit, dan pencari judul terampil mengungkap informasi yang mungkin sulit ditemukan. Orang biasanya menyewa pencari judul selama escrow sebagai bagian dari penyelidikan mereka atas pembelian properti potensial, dan pencarian judul juga mungkin diperlukan untuk membiayai kembali properti, mengambil pinjaman konstruksi, atau membeli asuransi judul.
Ketika seorang pencari judul dipekerjakan, dia dapat menjalankan pencarian penuh atau terbatas, tergantung pada kebutuhan klien. Dalam kedua kasus tersebut, tujuan pencarian adalah untuk mengungkap informasi yang dapat menjadi hambatan untuk pemindahan properti, atau dapat menjadi masalah bagi pemilik properti. Misalnya, pencarian judul dapat mengungkapkan bahwa sebuah parsel secara teknis terkurung daratan, tanpa kemudahan dari tetangga untuk mencapai jalan terdekat.
Selama pencarian judul, pencari judul menegaskan bahwa pemilik properti yang dinyatakan benar-benar pemiliknya, dan bahwa tidak ada hak gadai atas properti tersebut, seperti hipotek atau penilaian terhadap pemilik properti. Pencari judul juga mencari orang yang memiliki kepentingan hukum di properti, seperti pemilik bersama yang tidak ada. Mereka juga mengkonfirmasi rincian properti, memastikan bahwa deskripsi properti dan batas-batasnya akurat.
Pencari judul juga melihat batasan yang mungkin ada, seperti kemudahan, hak mineral yang hilang, dan masalah lainnya. Ini dirancang untuk membantu orang menghindari kejutan yang tidak menyenangkan. Jika, misalnya, seseorang membeli sebidang properti dengan hak kayu yang telah dijual kepada perusahaan kayu, perusahaan kayu tersebut memiliki hak untuk mengakses properti tersebut dan mengambil kayunya. Pencari judul juga digunakan untuk memeriksa tingkat penilaian, yang dapat bervariasi tergantung pada lokasi properti. Misalnya, seseorang mungkin terkejut mengetahui bahwa selain tarif pajak properti standar sebesar satu persen, mereka juga wajib membayar pajak kota tambahan sebesar setengah persen.
Seorang pencari judul membutuhkan keterampilan penelitian yang sangat baik, dan hubungan yang baik dengan orang-orang yang memiliki informasi tentang judul properti. Ini termasuk kantor pencatatan tanah regional, perusahaan hak milik, dan bank. Kebanyakan pencari judul ahli dengan komputer, tetapi juga mampu meneliti catatan lama yang disimpan dalam buku besar, dan mereka harus memiliki mata yang tajam untuk masalah. Jika pencari judul gagal mengidentifikasi masalah dengan properti, dia dapat dimintai pertanggungjawaban.