En kvalificerad personal residence trust (QPRT) placerar en bostad i en trust antingen till förmån för ens make och barn eller för en välgörenhetsorganisation. Den här typen av förtroende skapades och antogs av den amerikanska kongressen 1990, när det uppstod farhågor om att arvtagare till ett hus måste sälja begåvad egendom eftersom de inte kunde betala skatten när ägandet överfördes till dem. En kvalificerad personlig bostad kan ansöka om en primär eller sekundär bostad och kan avsevärt sänka skatterna vid den tidpunkt då bostaden ärvs.
Förtroendet skapas och kontrolleras av husägaren-bidragsgivaren men äganderätten till bostaden överförs till QPRT. Denna överlåtelse innebär en överenskommelse om hur länge ägaren får fortsätta att bo i huset trots att bostaden har överlåtits till stiftelsen. Bidragsgivaren-förvaltaren kan fortsätta att bo på bostaden under en period på år som anges i den kvalificerade personliga bostadsfonden. Under bidragsgivarens vistelse är han eller hon inte skyldig att betala hyra utan ansvarar för relaterade utgifter (t.ex. underhålls- och dödsboavgifter) och kan begära tillhörande skatteavdrag. Om bidragsgivaren vill förlänga sin vistelse efter den förutbestämda tiden på år måste bidragsgivaren betala skälig marknadshyra.
Eftersom gåvan inte överförs omedelbart är dess värde inte lika med värdet på bostaden vid den tidpunkt då QPRT skapas. Gåvans värde baseras snarare på värdet av den framtida rätten att äga bostaden vid utgången av den angivna löptiden. Detta kan göra gåvovärdet så mycket som 25-50 % lägre än husets faktiska försäljningspris vid tidpunkten för överlåtelsen.
När den angivna tidsperioden har löpt ut är villaägare-upplåtarens skattskyldighet för gåvans värde inte för bostadens värde. Normal fastighetsskatt kommer inte att gälla. På så sätt kan den kvalificerade privatbostadsfonden ge en betydligt lägre skatt. Det innebär också att en ensam arvtagare är mer sannolikt att ta bostaden i besittning utan att behöva sälja den för att betala gällande skatter.
Den kvalificerade personliga residensförtroendet har specifika riktlinjer, vilket kan göra att välja denna typ av förtroende mer eller mindre attraktivt. Om den ursprungliga ägaren av huset dör före slutet av inflyttningsperioden, anses hemmet vara en del av dödsboet, vilket innebär att normala fastighetsskatter kommer att gälla som om ingen QPRT någonsin hade gjorts. Arvtagare kommer inte att kunna göra anspråk på minskat värde på bostaden och de kommer att stå för skatten på bostadens totala värde.
Granskaren kan inte belåna eller refinansiera huset eftersom han eller hon inte längre äger fastigheten – det gör förtroendet. Dessutom, när den angivna bosättningstiden är slut, måste den boende utrymma eller betala hyra till förmånstagarna som nu är de lagliga ägarna till bostaden. För att orsaka minsta möjliga krångel bör särskilda juridiska avtal specificera den boendes lagliga rätt att bo i bostaden när inflyttningsperioden är över. Vidare bör uppskovstiden för äganderätten övervägas. Även om längre beläggning innebär att gåvan har mindre värde, kan detta betyda praktiskt taget ingenting om den boende dör innan inflyttningstiden är över.
Om det kvalificerade personliga bostadsförtroendet involverar en bostad som är belånad, och den boende inte kan betala inteckningarna, kan problem uppstå. I andra fall kan alla parter behöva komma överens om att sälja bostaden och därmed upphäva förtroendet.
Den kvalificerade personliga uppehållstillståndet har några fantastiska fördelar. Eftersom upplåtaren inte längre äger huset, kan inga böter, avgifter eller räkningar tas ut mot den personens del av dödsboet. Det kan skydda äldre män och kvinnor som kan drabbas av en katastrofal sjukdom och har enorma sjukhusräkningar. Sjukhuset kan inte kräva några pengar som kan uppnås genom att refinansiera eller sälja huset, eftersom den boende inte har någon rätt till de pengarna. Eventuella uppbörd kan dock tas ut mot den övriga boendets kvarlåtenskap.
Även om hyresgästen samlar på sig skulder är han eller hon tillförsäkrad inflyttning av huset till slutet av den angivna inflyttningstiden som fastställts av trusten. De altruistiska målen med att äldre ska få ett hem och att arvtagare inte ska behöva betala enorma skatter på små arv uppvägs av den betydande skattelättnad QPRT ger de rika. Vissa hävdar att QPRT-lagar helt enkelt är skattekryphål för dem med betydande fastighetsvärden. Kritiker tillägger vidare att skapandet av sådana truster faktiskt tömmer statliga och federala budgetar, eftersom arvsskatt tas ut till en mycket lägre skattesats än vanligt.