Privata långivare, även känd som långivare med hårda pengar, ger lån till privatpersoner och företag i fall där låntagaren inte kan kvalificera sig för konventionell finansiering. Den privata långivaren finansierar lånet av personlig förmögenhet eller genom ett företag eller en organisation som backas upp av privata pengar. På grund av de högre riskerna med att göra icke-konventionella lån, tar långivaren ut en ränta som vanligtvis är mycket högre än räntan för ett konventionellt lån till en kreditvärdig låntagare.
Den privata långivaren består vanligtvis av välbärgade människor som försöker göra stor avkastning på pengar som de har råd att sätta på spel. Istället för att fatta ett lånebeslut baserat på låntagarens kreditvärdighet, tittar privata långivare på den underliggande transaktionens effektivitet. Dessa typer av långivare tillhandahåller oftast medel för kommersiella fastighetstransaktioner där fastigheten fungerar som säkerhet för lånet, vilket säkerställer att långivaren kommer att få antingen förväntad ränta eller tillgången att sälja för att få tillbaka lånepengarna. Den privata långivaren gör en bedömning av hur troligt det är att fastigheten kan göras lönsam på kort tid för att fatta lånebeslutet.
En fastighetsinvesterare med dålig kredit som vill köpa och rehab egendom, sälja eller leasa är den typiska hårda pengar låntagaren. Han vänder sig till privata långivare med en fastighet som han känner kan säljas vidare efter en del fixering för mycket mer än vad det skulle ta för att köpa fastigheten i dess nuvarande skick. Om långivaren håller med investerarens bedömning, ger han ett lån för köpeskillingen och för någon del av de pengar som behövs för att rehaba fastigheten.
Villkoren för ett privatlånelån är utformade för att kompensera de höga riskerna med transaktionen. Lånet görs vanligtvis endast för kommersiella ändamål, vilket innebär att investeraren måste förvärva fastigheten för att sälja vidare eller för att hyra ut till andra. Han kan inte själv bo i fastigheten även om han har problem med att sälja fastigheten på baksidan och behöver skära ner på personliga utgifter. Papperet som investeraren skriver på för lånet ger vanligtvis ett snabbt återtagande av egendomen, vilket inte skulle vara lagligt i de flesta jurisdiktioner i ett lån för bostadsändamål.
Räntan på ett privatlån är vanligtvis så hög att lånet inte kan bäras av låntagaren under en längre tid. Privata långivare strukturerar transaktionen så att den är en kortfristig finansieringslösning eller ett brygglån. Låntagaren förväntas antingen sälja fastigheten vidare inom några månader, betala långivaren av intäkterna, eller ordna med permanent finansiering när egendomen har renoverats och hyrts ut.